다음은 매스터 그룹(Master Group) 투자 이사인 B.Tsogtbayar와 인터뷰 내용이다.
- 최근 사무실을 빌리기보다 사겠다는 얘기가 많다. 왜 사는 것이 임대하는 것보다 낫다고 생각하는가?
임대할 사업체? 아니면 살 사업체? 본인은 항상 그 결정에 직면한다. 주된 이유는 임대료 조건과 관련이 있다. 대부분의 기업이 100% 현금을 내고 사무실을 갖지 못하기 때문에 장기은행 대출이 제일 나은 선택이다.
예를 들어, 2015~2017년 리스 계약과 은행 계약 사이에 비교할 수 없는 차이가 있었다. 당시 은행의 기간은 최대 5년, 금리는 1.6%에서 1.7% 사이였는데, 이 경우 월세 대출 상환액이 임대료의 2배에 달했다. 그 결과 계약금도 많아 사업자들이 임대할 수밖에 없었다. 과거에는 은행 대출조건이 임대 조건과 경쟁할 수 없었던 셈이다. 다만 현재 상황에서는 주택담보대출과 대출조건이 개선되면서 월 납부금이 임대료와 맞먹게 됐다. 이것은 사람들이 자신의 재산을 임대하는 것보다 소유할 수 있게 한다.
- 정확한 계산을 통해 명확하게 설명해 달라.
81㎡ 사무실의 예를 들어보자. 1㎡의 임대료가 396만 투그릭이면 사무실의 전체 임대료는 3억2115만6천 투그릭이다. 계약금 70%와 대출금 70%를 가정하면 전체 2280만9200 투그릭이 10년 동안 은행에서 대출되며, 매달 3.25%의 금리로 362만8천 투그릭을 상환한다. 반대로 사무실은 사지 않고 빌린다고 가정해 보자. A급 사무실의 평균 임대료는 4만3천 투그릭이고 81제곱미터 사무실의 경우 월 임대료는 348만7300 투그릭으로 예상한다.
10년 후 전체 추정 임대료는 5억3300만 투그릭이고 은행 대출과 대출금 및 월별 지급액은 전체 5억3100만 투그릭이다. 이는 10년이 지나면 전체 임대료와 은행 납부금 차이가 200만 투그릭으로 매우 작다는 것을 의미하지만, 가장 중요한 차이는 사무실을 매입한 사업주가 현재 사무실을 소유하고 있다는 점이다.
- 은행 약관의 경우, 정기적으로 금리를 산정하고 있다. 집세는 어떻게 계산되었는가?
매수세와 임대료의 경제적 차이는 물가상승률로 긍정적인 측면에서 임대료가 매년 약 4~5%씩 오른다는 점이며, 추정치로는 연간 물가상승률도 포함된다. 임대료는 매년 고정될 수 없고 항상 오르고 있다. 다만, 은행의 경우 애초 합의대로 일정이 안정적이다. 반면 현재 상황과 금리에 따라 금리가 인하되는 일도 있고, 계약을 개정하는 예도 있다.
- 10년 동안 기업체들이 대출금을 상환하는 것은 긴 시간처럼 보일 수 있는데?
부동산은 인플레이션에 대비한 보호장치로, 톱로그가 평가절하되면 부동산 가격이 오른다. 이것은 장기적으로 볼 때, 여러분의 대출 상환금은 오늘날의 화폐 가치에서 덜 느껴지기 시작하리라는 것을 의미한다. 예를 들어, 당신이 5년에 지급하는 200만 투그릭은 현재 100만 투그릭과 같을 것이다. 이렇게 하면 대출금 상환이 시간 경과에 따라 쉬워진다. 그러므로, 긴 기간이 장점이다. 반대로 물가상승률에 맞춰 임대료가 오르는 경향이 있어 10년 후 임대료가 정확히 얼마가 될지 예측하기 어려워 연평균 5%의 증가율을 보인다.
- 부동산에 투자한 사람에게 가장 중요한 질문은 앞으로 부동산의 가치가 어떻게 될 것인가이다. 부동산의 가치는 얼마인가?
통계에 따르면 울란바타르의 모든 종류의 부동산 가격이 최근 몇 년간 꾸준히 상승하고 있다. 다만 토지·노동·건설자재 등의 원가가 지속해서 상승하고 있고, 고가 부동산이 새로 통계의 바구니에 포함됐기 때문이다. 시장에 공급되는 고가 부동산이 많아지면서 평균 가격이 오르는 셈이다. 그러나 기존 부동산의 미래 가치 성장률은 다양하며, 경쟁력에 따라 향후 가치가 상승할 것인가? 그것이 줄어들지 않을지는 명확하다. 우선 경쟁력의 가장 중요한 척도가 어디인가? 이차적 요인으로 국제적인 경험을 통해 도심을 흐르는 강과 휴양지가 인접 부동산의 가치를 높일 수 있다는 것을 알 수 있다.
- 10년 후 현재 구매할 수 있는 '유비 타워 플러스(UB Tower Plus)' 사무실의 미래 가치를 어떻게 생각하는가?
이전 부동산과 사무실 평가의 상관관계를 살펴보면 GDP와 긍정적 관계에서 성장했기 때문에 향후 10년간 사무실 평가를 살펴보면 현재 평가액의 2배 이상이 될 것으로 예상한다. 이를 바탕으로 UB 타워 플러스 프로젝트의 미래 가치를 산출한다.
울란바토르시의 경우 사업 중심부가 부지 반경 1㎞ 이내에 있는 것으로 보고 있으며, 유비 타워 플러스 사업은 새로운 사업지구에 자리 잡을 수 있는 장점이 있다. 도심에 재개발할 땅이나 공간이 거의 없어 부동산의 미래 가치에 가장 큰 영향을 미치기 때문이다. 또한 도심 속 셀베 강변에 있는 위치는 UB 타워 플러스 프로젝트의 미래 가치를 보증한다.
[ikon.mn 2021.06.08.]
몽골한국신문 편집인
