‘배보다 배꼽이 더 커지는’ 역자산 효과 초래 우려

(사진=scmp)

홍콩 부동산 침체와 최근 몇 주간의 대규모 거리 시위로 인한 가격 하락으로 홍콩의 최대 상업 은행인 HSBC와 중국은행(홍콩)이 중고 아파트의 가치 평가액을 인하한 것으로 나타났다. 홍콩 지폐를 발행하는 3대 은행인 HSBC와 중국은행(홍콩)은 신계 및 카우룽 지역의 중고 아파트 가치 평가 금액을 3.6% 인하했다고 밝혔다.

아이비 웡(Ivy Wong Mei-fung) 부동산업체 센타 라인 대출 전문가는 “6월 초부터 일어난 홍콩 내 정치적 격변으로 인하여 은행들이 중고 아파트 가치 평가 금액을 인하했다. 또한 부동산 침체로 인하여 주택 소유주들이 가격을 인하하는 경향이 나타나면서 일부 지역의 부동산이 전반적인 가격 하락을 보였다”고 말했다.

홍콩은 지난 9년 동안 세계에서 주택 가격이 가장 비싼 도시 ‘명성’을 이어왔지만, 유례없는 대규모 시위로 인하여 홍콩 부동산 시장 가격 하락을 위협하고 있다. 지난 6월 16일 범죄인 인도법 반대를 위해 2백만 명의 시민들이 거리로 나왔다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존스랑라살르(JLL)과 나이트 프랭크(Knight Frank)는 모두 2019년 하반기에 아파트 가격이 평균적으로 5% 하락할 것으로 전망했다.

JLL은 현재 진행형인 미중 무역전쟁의 원만한 해결이 어려움을 겪고 있는데다 금리 인하 전망에도 불구하고 글로벌 경제 둔화가 구매자들의 구매 심리를 약화시키고 있다고 말했다.

현재 시티원 샤틴(City One Sha Tin), 틴수이와이(Tin Shui Wai)의 킹스워드 빌라스(Kingswood Villas), 정관오(Tseung Kwan O)의 메트로시티(Metro City), 메이포(Mei Foo)의 선츈(Sun Chuen), 느어타오콕(Ngau Tau Kok)의 아모이 가든(Amoy Gardens) 등 중고 아파트 가격 하락을 보이고 있다. 중국은행(홍콩)은 아모이 가든 390 sqft 아파트에 대한 가치 평가 금액을 3.6% 하락한 623만 홍콩 달러로 평가하고 있다.

홍콩의 은행들이 마지막으로 부동산 가치 평가 인하 조정을 했던 것은 지난 2018년 10월이었으며 은행들이 노후 된 건물의 중고 아파트 가치 평가를 약 20% 낮춘 바 있다. 이로 인하여 90%의 담보 대출에 의존했던 부동산 소유주들의 부동산 가치의 역자산 효과를 초래했다. 역자산 효과란 보유하고 있는 부동산 가치가 부동산 대출 상환 금액보다 낮아지는 것을 가리킨다. 통화국 데이터에 따르면, 2018년 말 기준 최대 262명의 부동산 소유주들의 부동산이 역자산 가치 상태를 나타냈다.

그러나 올해 하반기에 최대 16,000개의 신규 아파트가 분양될 예정으로 부동산 판매자들의 치열한 경쟁이 예상되고 있다. 게다가 부동산 개발업체들에게 미분양 아파트 보유에 대하여 부과되는 공실세 시행과 더불어 개발업체들의 지출이 확대될 것으로 예상되면서 전문가들은 부동산 시장에 대하여 중단기적으로 부정적인 전망을 내다보고 있다.

일부 부동산 시장에서는 이미 부동산 가격 하락세를 보이고 있기도 하다. 윈롱(Yuen Long)의 팜스프링스(Palm Springs) 1,377sqft 아파트가 시장 가격보다 9% 인하된 1638억 홍콩 달러에 판매되었다.

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