임대료 및 소득 대비 가격 비율을 감안할 때 호주 주택가격이 지나치게 높다는 평가와 함께 가격 조정 위험이 있다는 '블룸버그 이코노믹스'의 경고가 나왔다. 하지만 국내 전문가들은 호주의 전반적인 경제 흐름을 감안할 때 블룸버그의 위험 수준은 과장되었다는 지적이다. 사진 : ABC 방송 뉴스 프로그램 화면 캡쳐

 

‘Bloomberg’ 조사 보고서의 “OECD 국가 중 네 번째 높다”는 경고에 ‘반박’

 

바이러스 대유행이 이어진 지난 2년여 사이, 크게 치솟은 호주 주택가격의 하락 가능성이 높다는 분석이 나왔다. 그 위험성이 OECD 국가 중 네 번째로 높은 수준이라는 것이다.

최근 ‘블룸버그 이코노믹스’(Bloomberg Economics. 이하 ‘블룸버그’)가 내놓은 시장조사 보고서에 따르면 호주 주택가격은 임대료와 소득 수준에 비해 상당히 높은 편이다. 반면 호주 내 전문가들은 한결같이 이 보고서의 비교를 반박하며 “호주 주택가격이 펀더멘털 수준만큼 크게 하락하지는 않을 것”으로 진단했다.

블룸버그 조사 결과 OECD 국가 가운데 주택가격 조정의 위험이 가장 큰 국가는 뉴질랜드였으며 지난 2년 사이 부동산 시장이 뜨거웠던 호주와 캐나다가 각각 4, 5번째에 올랐다.

호주를 포함한 전 세계 중앙은행은 팬데믹 기간 동안 경기 부양을 위해 기준금리를 인하했다. 물론 호주는 지난 수년간 사상 최저의 금리를 이어온 상황이었다. 이에 따라 부동산 구입자들은 더 많은 자금 대출이 가능해졌고, 이는 주택가격 상승으로 이어졌다. 이런 상황에서 경제가 다시 회복세로 전환되고 금리가 오르면서 부동산 시장의 둔화가 두드러지고 있는 것이다.

호주의 주택시장 침체는 주요 도시들이 주도하고 있다. 부동산 컨설팅 사인 ‘코어로직’(CoreLogic) 데이터에 따르면 시드니 주택 가치는 3개월 전에 비해 1.4%가 하락했으며 멜번(Melbourne)은 이전 분기 대비 0.8%가 떨어졌다.

투자은행 AMP 캐피털의 수석 이코노미스트인 셰인 올리버(Shane Oliver) 박사는 “팬데믹 사태는 호주뿐 아니라 전 세계적으로 엄청난 부동산 붐을 불러왔다”고 말했다.

 

AMP 캐피털의 수석 이코노미스트인 셰인 올리버(Shane Oliver) 박사는 임대료 및 소득에 비해 주택가격에 비해 높다고 하지만 금리인상, 보다 엄격해진 대출 조건, 실업률 증가 등 경제상황 위축의 방아쇠가 없는 한 ‘반드시’ 가격이 하락하는 것은 아니라고 덧붙였다. 사진은 시드니의 한 경매 주택. 사진 : ABC 방송 뉴스 프로그램 화면 캡쳐

   

이어 올리버 박사는 “임대료와 소득에 비해 주택가격이 급등했지만 이제는 이 모든 것이 역전되는 상황으로, 크게 상승한 부동산 가격을 뒷받침했던 초저금리도 점차 오르고 있다”면서 “그렇다 해도 급격한 금리인상, 보다 엄격해진 대출 조건, 실업률 증가 등 경제상황 위축의 방아쇠가 없는 한 ‘반드시’ 가격이 하락하는 것은 아니다”고 덧붙였다.

그러면서 올리버 박사는 “주택가격을 임대료와 비교할 때 약 35%가 과대평가 되어 있고 장기적 물가상승 추세를 감안해 약 25%가 높은 편이라 판단하지만 호주 주택 가치가 그만큼 하락하지는 않을 것”이라는 점을 강조하면서 자신의 예측을 전제로 “전국적으로는 10~15%, 시드니와 멜번은 조금 더 하락폭이 커 15~20%가량 떨어질 위험이 있다”고 덧붙였다.

올리버 박사의 예측은 2017년에서 19년 사이 경기침체 당시보다는 크지만 주택가격과 임대료를 단순 비교한 측면에서는 적은 하락폭일 수 있다.

웨스트팩(Westpac) 은행의 매튜 하산(Matthew Hassan) 선임연구원도 부동산 가격 하락이 당분간 지속될 것으로 예상하면서 “임대료 및 소득과 같은 펀더멘털에 부합하는 수준까지의 하락은 아닐 것”임을 강조했다.

하산 연구원은 “기준금리 인상이 모든 주택 구입자는 아니더라도 대부분의 사람들에게 영향을 미칠 것이지만 이번 블룸버그의 부동산 위험을 보여주는 지표에는 포함되지 않았다”면서 “신용 성장이 지속되었지만 과열되지 않았다”고 말했다.

이런 점에서 그는 “국제간의 비교는 늘 까다롭게 마련”이라며 “그들(블룸버그)이 이런 비교를 한 것은 우리(호주)가 국제적으로 비교할 수 있는 최상의 데이터를 보여주기 때문”이라고 덧붙였다.

 

‘PRD Real Estate’ 사의 선임연구원인 디아스와티 마디아스모(Diaswati Mardiasmo. 사진) 박사. 블룸버그 보고서와 관련해 “호주 주택가격이 소득에 비해 높은 편이지만 이제 임금인상이 이루어지고 있다”며 이 연구소의 호주 부동산 시장 비교는 합리적이지 않다는 의견을 보였다. 사진 : Real Estate Business

   

이어 하산 연구원은 “결론은 거의 같은데, 뉴질랜드와 호주는 모두 시장의 조정 단계에 있으며 인플레이션과 금리에 대한 우리의 견해를 감안할 때 상당한 조정이 형성되고 있다”고 진단했다.

‘PRD Real Estate’ 사의 선임연구원인 디아스와티 마디아스모(Diaswati Mardiasmo) 박사 또한 블룸버그 보고서와 관련해 “호주 주택가격이 소득에 비해 높은 편이지만 이제 임금인상이 이루어지고 있다”고 말했다.

이어 “소득 상승은 호주 국경 개방에 따른 이민자 수용, 최근 연방 및 NSW 주 예산 계획에서 밝힌 첫 주택구입자 지원으로 인한 수요 증가를 설명하지 못한다”고 덧붙였다.

여기에다 “건설 부문이 자재 및 노동력 부족으로 어려움을 겪고 있기에 부동산 가격은 또한 신축 주택 공급에 따라 달라진다”는 그녀는 “호주 중앙은행이 기준금리를 인상하는 유일한 이유는, 호주 경제가 이 모든 것을 견딜 수 있을 만큼 충분히 강하다고 판단했기 때문”임을 강조했다.

 

■ 부동자산 위험 높은 국가

(국가 : 임대료 대비 가격비율 / 소득대비 가격비율 / 실질가격상승률 / 명목가격상승률 / 신용증가률)

1 New Zealand : 156.8 / 143.9 / 27.6% / 23.1% / 1.5%

2 Czech Republic : 169.7 / 140.9 / 25.8% / 20.2% / 2.4%

3 Hungary : 160.5 / 131.4 / 19.5% / 11.2% / -0.5%

4 Australia : 141.5 / 119.7 / 23.7% / 21.1% / -3.3%

5 Canada : 154.9 / 143.0 / 17.6% / 12.2% / -4.7%

6 Portugal : 156.0 / 146.8 / 11.6% / 9.4% / -2.0%

7 US : 139.2 / 135.9 / 18.7% / 11.7% / -2.5%

8 Austria : 134.1 / 140.9 / 14.9% / 11.9% / -1.3%

9 Russia : 157.6 / 99.8 / 22.8% / 11.6% / -1.4%

10 Luxembourg : 166.5 / 143.7 / 12.1% / 8.2% / -5.7%

11 Netherlands : 148.8 / 137.8 / 16.7% / 7.8% / -3.3%

12 Germany : 147.6 / 135.9 / 12.2% / 7.2% / -0.9%

13 Sweden : 129.2 / 116.3 / 11.1% / 8.0% / -1.2%

14 Switzerland : 121.7 / 121.2 / 8.3% / 7.0% / -1.7%

15 UK : 126.8 / 120.1 / 10.5% / 6.0% / -4.1%

16 Chile : 132.3 / 124.5 / 11.9% / 6.9% / -7.8%

17 Korea(South) : 113.5 / 100.4 / 9.9% / 6.7% / 3.1%

18 Japan : 114.8 / 109.1 / 7.3% / 7.4% / 1.3%

19 France : 127.3 / 112.6 / 7.3% / 4.5% / -2.3%

20 Spain : 129.5 / 124.7 / 6.3% / 2.2% / -6.4%

21 Poland : 121.4 / 108.2 / 12.1% / 3.4% / -6.4%

22 Greece : 129.6 / 103.7 / 7.9% / 6.4% / -7.0%

23 Ireland : 124.6 / 114.8 / 13.9% / 7.0% / -12.6%

24 Colombia : 121.8 / 114.1 / 7.7% / 2.2% / -6.2%

25 Denmark : 126.4 / 114.1 / 4.1% / 0.6% / -6.4%

26 Belgium : 117.3 / 108.3 / 6.0% / 1.4% / -5.6%

27 Norway : 122.4 / 111.0 / 8.1% / 4.3% / -13.6%

28 Finland : 101.0 / 101.6 / 3.9% / 0.7% / -2.3%

29 Italy : 103.0 / 94.7 / 4.1% / 0.9% / -3.3%

30 South Africa : 103.6 / 100.0 / 3.4% / -2.2% / -7.1%

-OECD 회원국, 자산 위험에 대한 5가지 지표

-5개 항목 측정값 각각의 Z점수를 평균한 순위. Z점수가 높을수록 가격 조정 위험이 크다. 연간 주택가격 및 신용증가율은 2022년 1분기 또는 사용 가능한 최근 분기 데이터를 기반으로 한 것임.

-Source : Bloomberg Economics

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au