강렬한 태양 아래 행복한 여름 휴가를 보내시고 계시나요? 그러나 요즘 세계 각국의 뉴스 그리고 한국의 뉴스를 보게 되면 우리는 부정적인 생각들에 휩싸일 수 밖에 없는 것 같습니다. 작심삼일이라고 보통 2-3 주 내에 사그러지는 새해 결심을 보면 더욱 그런 생각이 들지요.
세계 금융 위기가 끝난 이후, 일련의 그리스 위기, 중국의 주춤한 성장 그리고 미국의 달러 남발 등과 같은 것들로 인해 새로운 경기 침체에 대한 여러 경고들이 있었지만 결과적으로 우려했던 극한 상황은 발생하지 않았습니다. 이러한 경고에 민감하게 반응하셨다면 최근 몇 년 동안 지속되어 왔던 NZ의 환상적인 성장 기간을 놓치셨을 겁니다.
요즘도 여전히 세계에게 부정적인 소식들이 들려옵니다. 영국의 Brexit, 미국의 연방정부 기능 정지, 독일 및 중국의 성장저하, 미국과 중국의 무역전쟁 등이 있습니다.
자, 그럼 주택 시장에 대해 한번 생각해 볼까 합니다. 요즘 주춤하는 주택시장으로 대부분 주택구매에 대해 소극적이실 것이라고 생각됩니다. 즉 가격 하락에 대한 기대감이 증가했기 때문이겠지요.
최근 호주의 하락의 영향으로 오클랜드에서도 주택 가격이 상당한 하락을 보일 것이라는 전망이 나왔습니다. 이 모든 예측들은 2009년부터 현재까지 계속 매년 나왔으며, 결과적으로 잘못된 것으로 판명되었었죠.
과연 이번에도 잘못된 예측일까요? 만약 집값이 하락할 것이라고 생각한다면 구매를 자제하는 경향이 있을 것입니다. 스스로의 예측에 의한 결정이기 때문에 누굴 탓할 수도 없고 더이상 논쟁의 소지가 없겠지요. 그러나 오클랜드 주택시장의 기본적인 시장상황 즉 사실에 입각한 결정을 내리시길 권합니다. 분명 수요에 비해 공급이 부족한 상황이며 그 부족의 양은 각자의 가설과 주택 시장이 수요와 공급 불균형을 반영하기 위해 조정된다고 믿는지 여부에 달려 있을 겁니다. 현재와 같은 부동산 시장의 답보상태를 보면 현시세에 따른 수요는 부족함이 없다고 볼 수 있습니다.
경제학자이건 비경제학자이건 간에 현재의 주택공급량은 부족하고 이를 해결하기 위해서는 공통적으로 더 많은 건설이 답이라고 합니다. 그러나 일반적으로 누가 건축을 진행할까요? 건설업자? 아님 개발업자? 그러면 건설업자와 개발업자들이 새로운 건축 프로젝트를 시작하기 위한 의지에 영향을 미치는 것은 무엇일까요? 무엇보다도 집을 지었을때 원하는 가격에 판매 될 수 있다는 확신이겠지요. 구매를 원하는 사람들이 구매후 가격 하락에 대해 걱정하고 있는 상황이라면 그러한 확신은 갖기 힘들지 않을까요?
은행은 건축업자나 개발업자들에게 건축자금을 대출해주기 전에 높은 수준의 선매매를 요구합니다. 요즘 은행의 입장에서 볼 때는 그러한 건축 프로젝트의 선매매에 대한 기대치도 떨어질 것입니다.
만약 부동산 개발업자라면, 새로운 시장상황에 따라 프로젝트를 어떻게 계획할 것인지에 대해 유연하게 변화할 필요가 있을 것으로 생각됩니다. 즉 토지를 구입하고, 계획을 세우고, 리소스컨센트를 얻은 다음, 재정을 확보하는 순서로 진행하지 마시고, 재정을 어떤 기관으로부터 어떤 조건으로 얼마씩 인출을 하고 대출금을 갚을 계획을 먼저 검토한 후에 일을 진행하시는 것이 우선이겠지요
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이웃 나라인 호주의 과잉공급에 따라 집값 하락을 일으킨다는 기사가 이곳 뉴질랜드 특히 오클랜드에서 나타내는 효과는 신규 주택 건설의 감소로 이어질 것입니다. 실지로는 공급부족인데도 말이죠.
이러한 이유가 오클랜드 부동산이 향후 다시 상승을 할 수 밖에 없는 가장 큰 이유겠지요. 부동산 주기는 단지 경제 주기에 의해 영향을 받는 이자율과 이민자 흐름의 주기적 변화만을 반영하지는 않습니다. 주택물량의 재고량에 따라서도 영향을 받게 되지요. 이러한 재고물량은 침체기에 고갈되기 마련입니다. 그러한 상황에서 주택이 지어지기 시작하고, 그것은 경제 성장, 고용, 그리고 낙관론 등을 증가시킵니다.
주택가격이 떨어질 것이라는 우려로 인하여 향후 1~2 년 사이에 집값이 떨어지고, 선매매가 되지 않을 것이라는 걱정으로 주택 건설이 위축되면 오클랜드 내 주택 부족 현상이 더욱 심해질 것입니다. 현재 가격에서 수요와 공급의 불균형이 새롭게 커지면 결국 새로운 가격 압박이 발생할 것입니다.
최근 자신다 총리는 KiwiBuild의 약속했던 건축물량 목표를 달성하지 못했음을 인정했습니다. 즉 2019년 7월까지 1000채를 짓기로 했지만 300채 밖에 짓지 못한다고 합니다. 그 의미는 주택 공급을 예정대로 하지 못함으로써 가격에 대한 상승 압력이 더해졌다는 것입니다. 건축시장의 자재부족, 인력부족, 지역별로 맞지않는 주택건설, 저소득층에 대한 주택보급 실패 등이 그 실패이유들 이겠지요. 세계적으로 건축노동자가 부족한 상황입니다. 심지어 아일랜드에서는 유럽연합을 벗어나 뉴질랜드에서도 필요한 노동력을 충당하려고 하는 실정입니다.
또한 개발업자는 정부에서 원하는 작은 집을 짓는 대신 비싼 지역의 토지를 구매하여 큰 저택을 짓는 것이 이윤이 크다는 것을 알고 있습니다. KiwiBuild 주택에 당첨된 사람들조차도 구입을 원치않아 일반주택시장에서 매매되는 실정입니다. 그러나 더욱 중요한 가르침은, 이와 같이 현실 세계가 어떻게 돌아가는지에 대한 이해가 없는 관료들에 의해 채택된 관료적인 정책은 달성 가능성이 매우 미약하다는 것입니다.
이 실패한 정책의 현실을 인정하고 아마도 그동안 중점적으로 추진해왔던 “구입 가능한” 주택 건설에서 주택시장에 들어갈 엄두를 낼 수 없는 사람 즉 사실상 모든 형태의 주택 시장에서 소외된 사람들을 위한 공공임대주택으로 초점을 맞추는 쪽으로 전환하기 위한 토대를 마련하는 것으로 정책의 시야가 바뀌었으면 하는 바람입니다. 이 필수적인 변화가 2020년 다음 대선의 공약리스트에 있길 기원합니다.
▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.
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