▲낡은 건물을 높은 가격에 매입하여 시장가격보다 낮은 가격으로 공급하고 있는 도시 재개발청이 재정적 곤란을 겪고 있다. (사진=scmp)
도시재개발청(Urban Renewal Authority, URA)의 2018/19년 회계연도 연간 재정 흑자 규모가 크게 줄어들면서 도시재개발청의 이익 변동성과 장기적 지속가능성에 대한 우려가 제기되었다. 도시재개발청은 오래된 공동체의 재개발, 재건, 보존을 통해 도시 재생을 하는 공공 기관이다.
도시재개발청이 18일(화)에 제출한 최신 연례보고에 따르면, 2018/19년도 재정 흑자 규모가 23억 홍콩 달러였으며 이는 전 회계연도의 120억 홍콩 달러의 5분의 1 수준이다.
도시재개발청은 2017/18년도의 상업 프로젝트들은 수많은 입찰자들이 몰리면서 높은 입찰 가격에 진행되었지만, 2018/19년도의 프로젝트는 전년 대비 입찰자들이 덜 몰리면서 상대적으로 입찰 가격이 낮았다고 설명했다.
이밖에도 세계에서 부동산 가격이 가장 비싼 도시의 낡은 건물을 높은 가격에 매입해서 정부 정책에 따라 시장 가격보다 낮은 가격으로 주택을 공급하고 있어 시장 원리적 측면에서 손실이 날 수 밖에 없다. 사기업의 경우, 부동산 가격이 높으면 부동산 매입을 미뤘다가 낮아졌을 때 매입을 할 수 있지만, 공공기관인 도시재개발청은 부동산 시장 동향과 상관없이 계획된 재개발 프로젝트를 무조건 추진해야 한다.
도시재개발청은 재정적으로 자립된 공공 기관으로 정부의 지원금과 누적 흑자로 현재 470억 홍콩 달러의 순 자산을 보유하고 있다. 이 중 현금이 180억 홍콩 달러이며 나머지는 부동산이다. 도시재개발청은 “향후 5년 간 약 340억 홍콩 달러 상당을 재개발 프로젝트에 투입될 예상되고 있다. 그러나 부동산 시장 침체가 이어질 경우, 적자 위기를 면할 수 없다”고 밝혔다.
도시재개발청은 야마테이와 몽콕의 도시 재생 프로젝트에 새로운 전략을 모색하고 있다. 해당 지구에는 약 3,300개의 건물들이 있으며 그 중 80% 이상이 지어진지 30년이 넘었다. 도시재개발청은 현재의 인구수를 유지하는 재개발 방안과 인구수를 줄이는 방안을 고려 중에 있다고 전했다. 인구수를 감소시킬 때 1인당 사용 면적이 넓어지는 반면 거주민 이주 문제와 2천억 손실이 초래될 것으로 예상된다.
잠재적 재정 손실을 최소화하기 위해서는 재개발보다는 상태가 좋은 건물들을 부분 보수 및 레노베이션을 하는 방법이 있다. 또 다른 방법은 상업 지구의 건물들을 더욱 높고 조밀하게 짓는 반면 비상업지구의 건물들을 상대적으로 공간을 여유있게 짓는 방안이 있다.
도시재개발청은 이러한 방안들을 적용할 수 있을지에 대하여 해당 지역 내 6곳을 심층 연구 조사 중이며 여기에는 오스틴, 몽콕 이스트, 몽콕 마켓 등이 포함되어 있다. 일명 ‘야우 몽 연구 조사’는 이르면 내년 초에 완료될 것으로 예상된다.
앤디 콴(Andy Kwan Cheuk-chiu) 경제학자는 도시재개발청은 기본적으로 공기업 성질의 기관이기 때문에 장기적 운영이 가능하도록 정부가 적극적으로 지원해야 한다고 주장한다. 그는 “낡은 건물들을 매입하는데 비용이 많이 들었기 때문에 도시재개발청은 지속적으로 적자를 기록할 수 밖에 없다. 그렇다고 사기업처럼 이익을 극대화를 할 수 없는 위치이다”고 말했다.
전 URA 이사였던 에디 후이(Eddie Hui Chi-man) 폴리텍대 건축 및 부동산학 교수는 지역 주민을 이주시킬 지역은 신계밖에 없으며 과연 시내에서 살던 주민들이 이주를 원할지에 대한 의문을 제기하면서 “야마테이와 몽콕 재개발 프로젝트는 공공 자원이 비용 효율성이 가장 높은 인구 수 유지하는 재개발 방안으로 채택될 가능성이 높다”고 덧붙였다.
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