지난 7월 호주 신용자산관리국(Australian Prudential Regulation Authority. APRA)이 주탣담보 대출 규정을 완화한 이후 각 은행들의 모기지(mortgage) 승인이 보다 쉽게, 더 많은 금액으로 나오는 추세다.
지난 7월 신용자산관리국 대출규정 완화 이후 증가 추세
지난 7월5일 호주 신용자산관리국(Australian Prudential Regulation Authority. APRA)이 주택 담보대출과 관련해 엄격한 현행 규정을 완화한 이후 담보대출 금액이 늘어나고 있으며, 이에 따라 앞으로 주택 구입을 위해 은행 등 금융기관의 모기지(mortgage)를 이용하려는 이들은 보다 쉽게, 더 많은 금액을 대출받을 수 있을 것으로 보인다.
지난 7월 동 관리국의 발표와 함께 즉각 시행된 이 조치로 시중 은행들은 고객이 주택담보대출 상환에 대해 최소한 7%의 이자율 지불이 가능한지 여부를 파악하기 위한 ‘스트레스 테스트’(stress test)를 적용하지 않아도 되며, 또한 각 은행은 자체적인 서비스 가능 유보금(buffer)을 설정할 수 있다. 단 한 가지 규제는 은행 대출금 상환은 이자율이 현재보다 최소 2.5%포인트 높을 경우에만 가능하다는 것이다.
현재 많은 은행들이 3% 미만의 낮은 변동금리 대출을 제공하고 있다는 점에서, 이는 은행들이 대출금 상환 여력 여부를 결정함에 따라 대출 고객들은 6% 미만의 이자율로 상환 능력을 시험받을 가능성이 있음을 의미한다.
보다 많은 모기지
가능하지만...
호주 신용자산관리국의 이번 조치를 보도했던 당시 ABC 방송에 따르면 호주 중앙은행(RBA)의 기준금리 인하는 주택 가격 하락과 낮은 신용증가율 속에서 결정된 것이다. 최근 RBA는 기준금리를 먼저 1.25%로 인하한 데 이어 한달 후에 다시금 0.25%를 추가로 내렸다. 불과 2개월 사이 0.5%를 인하한 것이다. 여기에다 APRA의 대출규정 완화 조치는 모기지를 얻으려는 이들이 더 많은 금액을 대출받을 수 있음을 의미한다.
금융상품 비교 사이트인 ‘RateCity’(ratecity.com.au)에 따르면 가계수입이 $109,688인 가정의 경우, 이번 조치로 대출이 7.25%가 아닌 6.25%로 평가된다면 최대 6만 달러를 더 대출받을 수 있다. ‘RateCity’의 분석을 보면 같은 조건에서 한 사람이 추가로 5만 달러를 빌릴 수 있다는 계산이다.
‘RateCity’의 샐리 틴달 책임 연구원은 “많은 호주인들이 갑작스레 자신의 주택구입 자금 융자 신청이 승인됐다는 통보를 받을 것”이라고 말했다. 다만 그녀는 “APRA가 대출 규정을 다소 완화했지만 모기지 대출자를 위한 완벽한 조치는 아니다”고 진단하면서 “상환 능력이 없는 이들이 대출을 받으려 시도하지 않도록 하기 위한, 여러 견제와 균형(checks and balances)이 있다”고 말했다.
투자은행 UBS는 RBA의 기준금리 인하와 APRA의 대출규정 완화로 예비 주택 구입자들은 최대 14%까지 더 대출을 받을 수 있을 것으로 전망했다. 하지만 지난 달, 기준금리가 0.25%포인트 인하됐을 당시 UBS 은행의 조너선 모트(Jonathan Mott) 경제 분석가는 “기준금리 인하는 지속되는 긴축의 맥락에서, 특히 새로운 HEM(Household Expenditure Measure) 측정 기준, 포괄적 신용보고서 측면에서 생각할 필요가 있다”고 언급한 바 있다. 규제 완화가 시행됐지만 모두가 더 높은 금액의 모기지를 승인받지는 않을 것이라는 지적이었다. HEM은 기본 생활비를 비교적 낮게 추정한 것으로, 이는 고객이 제시한 생활비를 실제로 평가하는 대신 은행들이 자주 사용한 것이다. 이는 지난해 로얄 커미션(Royal Commission) 조사에서 크게 지적된 부분이다.
각 금융 기구들,
APRA와 협의
사실 APRA의 규제 완화 조치는 지난 5월 부동산 시장 이해관계 기관과의 협의를 통해 나온 것이다.
이 협의에서는 호주은행협회(Australian Banking Association), 주택산업협회(Housing Industry Association), Customer Owner Banking Association, 호주 부동산협의회(Property Council of Australia. PCA) 등 26개 단체의 의견이 제시됐다. PCA의 켄 보리슨(Ken Morrison) 회장은 당시 금융 당국의 대출규제 완화 조치를 환영하면서 “이 조치는 거의 5년 전, 주택가격이 상승하던 무렵 마련된 것”이라고 말하기도 했다.
APRA는 지난 2014년 12월 이후 기준금리 인상이 단행될 경우 상환능력을 충족할 수 있도록 대출금에 대해 현재의 대출이자율보다 높은 7% 또는 2%의 유보금 중 더 높은 이자율을 적용하도록 은행들에게 촉구해 온 바 있고, 또한 대출 고객들이 이 기준치를 ‘안전하게’ 충족하는지를, 은행들로 하여금 확인하도록 요구했다. 이는 대부분 은행들이 대출금리가 7.25%를 넘어설 경우에도 고객이 이를 상환할 수 있는지 여부를 실제로 테스트했음을 뜻하는 것으로, 이 기준치는 대출기관이 소유자 거주 주택 대출(owner-occupier loans)에 대해 적용하고 있다는 점을 감안할 때(변동금리 3~3.5%) 크게 높은 수준이다. 이러한 모든 점들을 감안할 때, APRA의 이번 조치는 당국이 실제로 국내 부동산 경기의 회복을 위해 얼마나 안간힘을 쏟고 있는가를 잘 보여준다는 것이 경제평론가들의 분석이며, 금융 소식통들에 따르면 실제로 각 은행들의 대출금액은 점차 증가세를 보이고 있다는 지적이다.
김지환 객원기자 jhkim@koreanherald.com.au
