부동산 시장에 대한 긍정적 정책과 이에 따른 신뢰 확산, 다른 지역에 비해 좋은 경제상황 및 인구 증가에 힘입어 내년도 시드니와 멜번의 주택 가격이 두 자릿수 성장세를 보일 것이라는 전망이 제기됐다.

 

SQM Research 전망, 신뢰도 확산-강한 경제-높은 인구 증가로

 

올 들어 부동산 시장이 회복세로 전환된 가운데 2020년 호주 주택 시장을 선도하는 시드니 및 멜번의 주택 가격이 두 자릿수 성장을 보일 것이라는 전망이 제기됐다. 지속적인 인구 증가와 낮은 기준금리에 힘입어 멜번이 최대 15%, 시드니는 14% 상승을 기록할 것이라는 예상이다.

이는 부동산 컨설팅 사인 ‘SQM Research’가 최근 보고서를 통해 제시한 것으로, 두 도시 외 브리즈번(Brisbane), 캔버라(Canberra), 호바트(Hobart)는 물론, 상당한 가격 하락을 보였던 퍼스(Perth)의 주택 시장도 회복세로 돌아설 것으로 예상됐다.

 

보고서는 이 같은 전망의 배경으로 세 가지 점들을 꼽았는데, 첫 번째로 지난 5월 연방 선거를 통해 명확하게 나타난 정부의 부동산 경기 부양 주택 정책, 두 번째로 호주중앙은행(RBA)의 연이은 기준금리 인하 조치, 마지막으로 호주 신용자산관리국인 APRA(Australian Prudential Regulation Authority)의 주택담보 대출 규제 완화로 주택 구입자들이 보다 많은 액수의 대출이 가능해지면서 부동산 시장에 대한 신뢰가 확산되고 있는 점을 들었다.

‘SQM’의 루이스 크리스토퍼(Louis Christopher) 대표는 “이는 매우 강한 상승 수치”라면서 특히 시드니와 멜번에 대해 “낮은 기준금리, 주택 시장에 대한 신뢰 확산에 더해 두 도시의 경우 다른 지역 보다 앞선 경제 상황을 보이면서 인구 증가가 두드러지고 있기 때문”이라고 설명했다.

지난 5월 연방 총선을 앞두고 노동당은 주택 가격 상승을 억제하기 위한 계획으로 네거티브 기어링(negative gearing. 부동산 투자자의 투자 손실을 개인 세금에서 감면해 주는 정책)의 세금 혜택 폐지를 제시한 바 있다. 하지만 자유-국민 연립의 승리가 확정된 이틀 후, APRA는 기존 제도를 그대로 유지할 것임은 물론, 주택담보 대출 규정을 완화, 최소 7%의 대출 이자 상환에 대한 모기지(mortgage) 신청자의 스트레스 심사를 폐지한다고 발표했다. 대신 APRA는 은행들로 하여금 모기지 신청자가 최소 2.5% 포인트 높은 담보대출 이자를 상환할 능력 여부만 확인하도록 함으로써 실제로 대출 규제를 완화한 바 있다.

 

전문가들은 시드니와 멜번의 주택 가격이 전 세계 주요 도시에 비해 높은 편이라며 정부의 적극적인 정책이 주택구입 능력을 보장할 것이라고 강조했다. 사진은 시드니 도심 인근 글리브(Glebe)의 주택가. 사진 : Flickr / Andrea Castelli

 

‘도메인’의 최근 집계에 따르면 지난 9월 분기 시드니 주택 가격(median house price)은 전년대비 4.8%, 멜번은 4.1% 성장을 기록했는데, 크리스토퍼 대표는 “지난 5월 총선 이전의 부동산 시장은 자산취득세 인상과 네거티브 기어링 폐지 예고에 따른 부동산 관련 세금 증가 우려가 높았었다. 총선 이후 시장은 긍정적 분위기로 돌아섰으며 특히 APRA의 대출신청자 신용 조사 완화와 RBA 기준금리 인하가 뒤따랐다”며 이런 점들이 두 도시의 주택 가격 상승을 이끌었다고 설명했다.

그는 내년도 시드니 주택 가격이 10-14%, 멜번은 11-15% 성장할 것으로 예상하면서, 그러나 이 같은 상승세가 그 이후에도 지속될 것이라고는 기대하지 않는다고 덧붙였다.

이에 대해 그는 “두 도시의 주택 시장은 과대평가된 부분이 있으며, 그럼에도 18개월 이상의 침체기 동안 (주택 가격이) 바닥을 쳤기 때문에 자연히 가격이 상승하리라 보는 것”이라며 “만약 이 전망이 확실하다면 내년 이후 예비 구매자들의 주택구입 능력은 악화될 것으로 보인다”고 설명했다.

 

아울러 크리스토퍼 대표는 이 같은 전망이 ‘낮은 기준금리 상황이 이어지고 APRA가 2020년 하반기까지 주택담보 대출 규제에 개입하지 않는다’는 전제에서 나온 것이라 밝혔다. 이런 전제 조건 하에서 ‘SQM’은 여타 도시들에 대해 호바트는 5-8%, 캔버라 3-7%, 브리즈번 3-6%, 애들레이드 1-4%, 퍼스는 3-6%가량 상승할 것으로 내다봤다. 반면 경제적 어려움을 겪고 있는 다윈(Darwin)은 2-5% 하락할 것으로 전망했다. 크리스토퍼 대표는 “낮은 기준금리 여건에서 모기지 대출이 수월하다는 것은 호주 전역의 부동산 시장에 거시적 영향을 미칠 것”이라며 “퍼스의 경우 점차 늘어나고 있는 광산투자로 혜택을 볼 것”이라고 말했다.

‘SQM’ 보고서는 이어 앞으로 한 차례 더 금리인하가 결정되고 호주 경제가 안정을 유지하게 된다면 시드니 주택 가격은 11-16%, 멜번은 12-17% 더 상승할 수 있다고도 전망했다. 하지만 경제 사정이 어려워지면 금리가 0%가 되더라도 주택가격 상승세는 아예 없거나 4% 이내일 것이라는 전망도 함께 내놓았다.

 

한편 ANZ은 하락했던 주택 가격이 상승세를 보이면서 예비 구매자들이 부동산 시장에 진입하는 데 있어 다시 어려움을 겪을 것이라고 우려했다.

ANZ 조사에 따르면 전국적으로 가구 소득 대비 주택가치 비율은 2018년 3월 7배에서 올해 6월 분기 6.5배로 조사됐다. 이는 지난 2013년 12월 분기 이후 가장 낮아진 것이다. 하지만 그렇다 해도 이 수치는 각 가구가 연간 수입 중 15%를 저축한다고 가정할 경우, 주택 구입 담보대출을 받을 수 있는 20%의 구입 자금을 마련하기까지는 여전히 8.6년이 소요되는 수치이다.

 

ANZ의 펠리시티 에멧(Felicity Emmett) 수석 연구원에 따르면 시드니와 멜번의 경우 호주 전역에서 가장 인구 밀도가 높지만, 거주자 수로 볼 때 낮은 밀도의 주거지가 많음을 감안할 때 전 세계 다른 도시에 비해서 주택 가격은 상당히 높은 편이다. 에멧 연구원은 “두 도시의 경우 이번 부동산 침체기 동안 가격이 크게 하락하면서 주택 구입 능력은 가장 많이 개선됐지만 역시 지난 수개월 사이 부동산 시장 회복과 함께 두 도시의 주택 가격이 가장 크게 상승했다”며 “이런 점을 감안할 때 연방 정부의 ‘First Home Loan Deposit’ 정책 및 각 주 정부의 대중교통망 개선 프로젝트들과 주택 공급 개선 정책은 가구의 수입 증가와 더불어 소비자들의 주택구입 능력을 높이는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

 

김지환 객원기자 jhkim@koreanherald.com.au