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옵션 다양, 사전 대비해 손해 최소화 해야
모기지 납부 유예 프로그램은 지난해 3월에 나온 경기부양 및 경제구조 법안(CARES법)에 따른 것으로, 자격을 갖춘 홈오너들은 최대 1년간 모기지 납부를 임시 중단할 수 있는 기회를 얻었다. 그리고 정부는 올해 2월 연방정부가 보증하는 모기지에 대해 유예를 재차 연장했다. 정부는 프로그램 종료를 앞두고 모기지 대출 업계에 주택 시장이 혼란에 빠지 않도록 대비하라고 이미 지침을 내린 바 있으며, 대출자 형편을 고려한 옵션(선택안)을 마련 중이다. 따라서 주택 소유주들은 모기지 대출 기관과 미리 상의해 전략을 세우는 것이 바람직하다고 전문가들은 조언한다. 주택담보대출은행협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면 지난해 3월 이후 약 650만 명의 대출자들이 최소 1회 모기지를 연체했다. 또 지난해 7월까지 모기지 납부 유예 프로그램에 들어간 대출자는 전제 모기지 대출건의 8.5%를 차지했다. 플로리다 남부-중부 모기지 납부 유예율 높아 특히 플로리다주는 남부와 중부 지방에서 모기지 납부 유예 혜택을 받고 있는 비율이 주 전체 평균 비율은 물론 전국 평균을 훨씬 초과한 상태이다. 또 저소득 지역의 흑인 및 히스패닉계 주택 소유자들 사이에서 비율이 높아 불균형에 따른 문제가 될 수 있다. 최근 <마이애미 선센티널>이 잭슨빌에 기반을 둔 금융 데이터사인 블랙 나이트 자료를 인용해 보도한 바에 따르면, 모기지 납부 유예 비율은 전반적으로 지난해 6월에 최고조에 달했다. 이 기간에 남부플로리다지역에서는 마이애미-데이드 카운티가 22.1%, 브라워드 카운티 18.9%, 팜 비치 카운티에서 15.3%로 나타났다. 중앙플로리다에서는 오시올라 카운티 20%, 오렌지 카운티 15.1%, 레이크 카운티 11.5%, 세미놀 카운티 10.1% 순이었다. 우편번호로 분류하면, 모기지 납부 유예 비율이 가장 높은 곳은 흑인 및 히스패닉계 대출자가 많은 지역이었다. 가령 브라워드 카운티에서는 노스로더데일과 타마락, 마게이트 지역을 포함하는33068 지역이었다. 이 지역에서는 대출자의 24.5%가 6월에 만기가 됐고, 또 다른 5.6%는 지불 기한이 30일 이상 지난 것으로 나타났다. 이곳 인종 구성은 히스패닉과 비백인이 86.5%를 차지하며, 저소득에서 중간 소득대가 62.9%이다. 중앙플로리다 오시올라 카운티내 34758 지역은 지난해 6월에 모기지 납부 유예 비율이 23.8%에 달했다. 또 프로그램에 들어있지 않은 대출자 중 4.6%는 모기지 납부 기한이 한 달 이상 지난 것으로 나타났다. 이 지역은 85.3%가 히스패닉 및 비백인계이며, 가계 57.6%가 저소득에서 중간소득대에 걸쳐있다. 모기지 납부 유예 비율은 미국 경제가 나아지면서 점차 낮아졌다. 집계가 가장 최근 가능한 올해 1월까지 전국 모기지 대출자 5.6%가 연체에 빠져 있다. 플로리다는 연체 비율이 6.9%이며, 올랜도나 마이애미와 같은 대도시 지역은 훨씬 높다. 한편 모기지 납부 유예 종료를 앞두고 모기지 서비스 제공자(은행) 등 대출기관은 주택소유주의 재정 상황에 적절한 일련의 옵션을 주게 된다. 세부적인 내용은 대출 기관에 따라 달라질 수 있지만, 대출자들은 일반적으로 다음과 같은 옵션 중 하나를 선택할 수 있느냐는 질문을 받게 된다. 전문가들은 특히 옵션에 나오는 '연장'이나 '조정' 등의 의미를 잘 파악하는 것이 중요하다고 지적한다. 1. 주택담보대출 미납금을 일시 상환해 줄 수 있나? 2. 만약 그렇지 않다면, 1년 정도 매월 분할 상환할 수 있나? 3. 만약 그렇지 않다면, 팬데믹 이전에 지불했던 것과 동일한 액수의 월부금을 다시 지불할 수 있나? 4. 만일 그렇다면, 당신은 대출금을 미수 달 수만큼 연장하거나 대출이 끝날 때 미수금을 합산하여 미수금을 대출금 종료까지 연기할 수 있다. 이를 '상환기간 연장(deferral)'이라고 한다. 5. 만약 동일한 금액을 지불할 수 없는 경우, 이자율을 낮추거나 대출 기간을 연장하여 금리를 낮추는 이른바 '융자조정(modification)'을 받을 수 있다. |
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