지난주 몽골 부총리가 한 시중은행 경영진과 몽골 주택담보대출 공사(MIK) 대표들을 만났다. 회의 동안 MIK(몽골 주택담보대출 공사)는 2,550억 투그릭의 수익을 올렸고, 이 수익을 통해 시민들에게 주택담보대출을 제공할 수 있었다. 그에 따르면, MIK(몽골 주택담보대출 공사)는 과거에 얼마나 많은 이익을 냈고, 2,550억 투그릭의 이익을 어떻게 쓰는지 연구했다.
MIK(몽골 주택담보대출 공사)는 민간기업일 뿐 아니라 국제시장에서 채권을 조달해 재원을 확보하는 기업으로 제2 금융시장에서 시중은행과만 교류하는 기업이다. 몽골의 자산유동화증권법, 금융감독위원회의 '자산유동화증권 발행·등록·인증에 관한 규정' 및 특수목적회사 헌장에 따라 특정 목적회사는 영업을 계속하고 주택 담보부 채권을 발행할 때마다 특수목적회사를 설립한다.
이 특수목적회사는 주택담보대출의 기간이 20~30년이라는 점 때문에 마지막 대출금을 상환할 때 청산하도록 법적으로 규정돼 있다.
특수목적회사는 위험을 모두 안고 시중은행으로부터 주택담보대출(MRB)을 일괄 매입해 채권 보유자에게 원금과 이자 등을 제때 지급하고 20~30년간 채권 보유자의 자산을 위험으로부터 보호하기 위해 담보부사채(MRB)를 발행한다. 즉, 대출자가 대출금을 상환할 수 없을 때 은행은 손실을 보지 않고, 채권 보유자는 손실을 발생시켜 비상금을 조성한다. 이것은 누적 수익이 아니라 필요한 자금이다. 자산유동화증권에 관한 법률 제13조 3항에는 보증증권을 완납한 후 나머지 재산은 특수목적회사의 재산이 된다고 명시돼 있다. 이 법 조항에 따르면 특수목적회사는 청산될 때까지 배당금을 분배할 수 있는 법적 규정이 없지만, 비상금이나 적립금을 설립한다. 이러한 위험을 줄이기 위해 적립금은 자산유동화증권법, 금융감독위원회의 '자산유동화증권 발행·등록 및 인허가에 관한 규정', 특수목적회사 헌장에 따라 운용된다. 특정 목적회사 헌장은 주택담보대출 채권에 대한 지급액이 모두 상환될 때까지 금융규제위원회의 동의 없이 주주에게 배당금을 분배하는 것을 금지하고 있는 셈이다.
기본적으로 적립식 펀드의 자산은 이자를 제때 받는 주주들에 의해 규제된다. 부총리에 따르면 이는 주주들이 벌어들일 때마다 나눠주는 케이크가 아니며, 현행 금융감독위원회 규정상 불가능한 일이다.
* 대출 손실: 주택담보대출의 손실(담보가 품질 요건을 충족하지 못하거나 담보가치가 떨어지거나 손상되는 등), 적립금 및 투그릭 화폐 보유자(몽골 은행, 재무부, 은행)에게 쿠폰을 지급하는 경우.
* 파산: 은행은 청산 등 부실 위험이 발생하면 차입금을 상환하지 못할 수 있으며, 적립식 펀드의 쿠폰을 계속 지급하고 투그릭 화폐 보유자(몽골 은행, 재무부, 은행)에게 쿠폰을 지급하게 된다.
* 대출 이자율을 초과하는 트랑쉬의 이자율: 투그릭 화폐의 가중 평균 이자율이 대출 이자 수입(6%, 8%)을 초과하기 시작하면 차액이 발생하고 적립금에서 공제되며 투그릭 화폐 보유자에게 지속해서 쿠폰이 지급된다. 예를 들어, 8%의 주택담보대출 이자 수입은 적립식 펀드의 단순 투그릭 화폐 쿠폰 비용보다 10.5% 적은 차액을 충당할 것이다.
* 보험. 보험사는 소득 부족이나 부실 등으로 위험을 감수하지 않으며, 이 경우 대출부도 및 담보 손실 위험은 특수목적회사가 부담한다.
* 기한이 지났으면: 주택담보대출 이자 수입 중단(연체 대출, 현금흐름이 중단되는 경우)이 적립금에서 빠져나가고 쿠폰을 투그릭 화폐 보유자(몽골 은행, 재무부, 은행)에게 지속해서 지급된다.
적립금 수혜자는 정부와 주택담보대출자다. 이것은 MIK(몽골 주택담보대출 공사)가 비용을 부담한다는 것을 의미한다. 최근 2년 동안, 정부는 심각한 코로나19 유행 기간 가계 소득을 줄이지 않기 위해 주택담보대출 금리를 징수하지 않고 연기하기로 했다. 총 2조5,000억 투그릭에 달하는 49,499명의 대출자에 대한 대출과 이자 지급이 연기되었다. MIK(몽골 주택담보대출 공사)의 2020년 2월 1일부터 2022년 3월 31일까지의 재무제표에 따르면, 특수목적회사는 팬데믹 기간 축적된 적립금에서 총 3,328억 투그릭의 주택담보대출을 발행했다. 특수목적회사의 설립과 준비기금의 조성이 없었다면, 정부는 주택담보대출 신청에 맞추기 위해 3,328억 투그릭을 지출하거나 개인 대출을 연기할 수 없었을 것이다.
[news.mn 2022.05.09.]
몽골한국신문 편집인
