불과 10개월 사이, 기준금리가 3.5%포인트 올랐음에도 주택가격은 11개월 만에 다시 상승세로 돌아섰다. 여기에다 해외에서의 인력 유입이 빠르게 증가, 임대주택 공실률이 사상 최저 수준으로 낮아져 세입자들은 임대 위기를 겪고 있다. 사진은 시드니의 한 주택경매 현장. 사진 : ABC 방송 뉴스 화면 캡쳐

 

‘CoreLogic’ 부동산 데이터... 올 3월 전국에서 판매된 부동산 중간가격, 0.6% 상승

 

인플레이션 수치를 억제하기 위한 공격적 금리 인상에도 불구하고 호주 주택가격이 11개월 만에 상승세로 돌아섰다.

이달 첫 주, 부동산 컨설팅 사인 ‘코어로직’(CoreLogic) 자료에 따르면 지난 달(3월), 호주 전역에서 거래된 주택의 중간가격은 0.6%가 높아졌다.

‘코어로직’의 팀 로리스(Tim Lawless) 선임연구원은 “불과 3개월 여 전만 해도 지난 10개월 이상 침체를 이어온 부동산 시장이 반전할 것이라고는 대부분 시장 전문가들도 예측할 수 없었을 것”이라고 말했다.

하지만 지역별로는 다소 차이가 있다. 성장세는 대부분 대도시에서 주도했으나 다윈(Darwin, Northern Territory)과 호바트(Hobart, Tasmania) 등 크지 않은 시장은 여전히 침체를 겪는 중이다.

로리스 연구원은 “현재 부동산 시장 성장은 가장 높은 가격을 보이는 시드니에 의해 주도되고 있으며 (호황기의 높아진 가격으로) 현금을 확보한 투자자들은 일정 기간의 불확실성 이후 다시 시장에 돌아올 가능성이 있다”고 진단했다.

시드니의 경우 지난 3월, 1.4%의 상승으로 단독주택 중간가격은 다시 100만 달러를 넘어섰다. 하지만 아파트 등 유닛의 경우에는 상황이 달러 거래가 활발하지는 않았다.

로리스 연구원은 부동산 가격 상승에 기여하는 몇 가지 요인이 있을 수 있다고 설명했다. 가장 큰 이유는 매물로 공급되는 주택의 수가 여전히 평균 이하 수준에 머물고 있다는 점이다. 이는 예비구매자들의 선택 폭이 적다는 것을 의미하며, 이로써 거래가격 상승에 기여하게 된다.

 

공격적 이자율 인상....

그 충격은 끝난 것일까

 

로리스 연구원은 또한 현재 주택시장이 짧은 시간에 크게 높아진 기준금리의 충격을 극복하고 있다고 보았다.

호주 중앙은행(RBA)은 지난해 5월부터 올해 3월까지 10개월 연속(올해 1월 제외) 현금 금리를 인상해 현재 호주 기준금리는 3.6%이다. 이 같은 이자율 인상은 주택담보대출(mortgage)을 축소하여 경제 불확실성으로 이어질 수 있다.

일부 경제학자들은 소비지출이 감소하는 징후가 나타나기 시작함에 따라 RBA가 이전처럼 공격적인 금리 인상을 단행하기는 어려울 것으로 판단하는가 하면 일부는 여전히 높은 물가지수를 통제하고자 지속적으로 올릴 것이라는 예상이었지만 RBA는 이달 첫 주 화요일 통화정책 회의에서 ‘일단은’ 이자율 인상을 보류했다.

 

단독주택과 유닛의 연간 임대료 상승을 보여주는 그래프. Source : CoreLogic

   

커먼웰스 은행(Commonwealth Bank)의 가레스 에어드(Gareth Aird) 연구원은 “금리가 오르지 않았지만 지난 11개월 사이 3.5%포인트가 오른 이자율 여파로 주택가격의 더 큰 하락을 초래했어야 한다”고 말했다. 이어 그는 “올해 3월 결과로 볼 때 호주 주택가격이 최고점에서 약 15% 하락할 것이라는 우리의 전망은 잘못된 것일 수도 있지만 현재로서는 이 같은 전망을 유지하고 있다”고 덧붙였다.

이런 가운데 로리스 연구원은 전염병 발생 이전 수준보다 높은 주택가격은 해외에서의 인력 유입이 다시 시작되는 상황에서 현재의 타이트한 임대시장에 추가 압력을 가한다고 말했다.

에어드 연구원도 이례적으로 해외에서의 인력 유입 급증이 (부동산 시장에) 중요한 역할을 한다는 것에 동의했다. “주택시장의 전통적인 모델을 보면, 현재 상황에서는 추가의 가격 하락이 예상됨을 나타낸다”는 것이다. “하지만 임대시장은 매우 뜨겁고 공실률은 전국적으로 아주 낮은 수준”이라는 그는 “이는 의심의 여지없이 주택가격을 뒷받침하며, 향후 시장 예측을 복잡하게 만든다”고 지적했다.

이달 초 호주 통계청(ABS)가 내놓은 자료에 따르면 지난 2월 전국 주택담보대출 약정은 계절조정 기준으로 226억4,000만 달러였다. 이는 이전해 같은 기간에 비해 0.9% 감소한 것이다.

부동산 시장에 발을 들여놓은 첫 주택구입자의 대출도 3.5% 감소했다. 투자자 및 자가 거주자의 모기지도 줄어들었다. 다만 이들의 대출 감소율은 완화되는 상황이다.

 

주요 도시 임대료,

지속적 상승세

 

‘코어로직’ 자료에 따르면 최악의 임대로 상승은 끝난 것으로 보이지만 시드니와 멜번 등 주요 도시에서는 여전히 오름세를 이어가고 있다.

가장 높은 임대료 상승은 이들 대도시의 아파트를 강타한 것으로 보인다. 실제로 지난해 유닛 임대료는 시드니 18.1%, 브리즈번 16.1%, 멜번이 14.6% 상승을 기록했다.

로리스 연구원에 따르면 임대료 상승에 가장 크게 영향을 미치는 요소 중 하나는 가용성 부족이다. 이는 세입자들이 현재의 높은 임대료로 인해 타격을 받더라도 다른 임대주택을 선택할 수 있는 폭이 적다는 것을 뜻한다.

로리스 연구원은 “우리는 임대주택 공실률이 전체 대도시에서 0.9%라는 사상 최저치로 떨어지는 것을 보았다”고 말했다.

 

현 상황에서 임대주택

10만 채 이상 필요

 

한편 최근 연방정부 기구인 전국주택금융투자공사(National Housing Finance and Investment Corporation. NHFIC) 보고서에 따르면 만성적 임대주택 부족은 향후 수년간 계속될 것으로 보인다. 이미 호주 전역 33만1,000가구가 임대 스트레스 상태에 있으며 4만6,500가구는 노숙을 하는 것으로 추정된다. 특히 NHFIC는 2033년까지 추가로 19만 가구가 임대 스트레스 상황에 처할 것으로 보고 있다.

 

주택시장이 지난 11개월의 침체 상황을 벗어나는 가운데 시드니 단독주택은 지난 3월, 1.4%의 가격 상승으로 광역시드니 중간 주택가격은 다시금 100만 달러를 돌파했다. 사진은 시드니 서부 외곽의 신규 주거단지. 사진 : ABC 방송 뉴스 화면 캡쳐

   

NHFIC 모델링을 보면, 2033년까지 이들을 수용할 수 있는 충분한 주택이 건설되지 않을 것이며 2027년까지 부족한 누적 주택은 10만6,300채에 달할 것이라는 전망이다.

NHFIC의 네이선 달 본(Nathan Dal Bon) 최고경영자는 “해외에서의 인력 유입 급증과 수십 년에 걸친 건설비용 상승, 높은 기준금리로 제약을 받는 주택공급 파이프라인이 임대시장을 더욱 악화시키고 있다”고 말했다.

그 동안 RBA는 전염병 대유행 기간, 호주인들의 거주 방식 및 거주지역 변화가 임대료 강세를 유지하는 한 요인이라고 주장해 왔다. 임대료 강세는 국경이 폐쇄된 상태에서 인구증가가 정체되었음에도 나타난 현상이라는 것이다.

이와 관련, NHFIC는 “팬데믹 사태 이후 주거 공간에 대한 프리미엄이 평균 가구 규모를 줄이는 데 기여했으며, 이는 임대주택 공실률을 떨어뜨리는 요인이 됐다”고 보았다.

로리스 연구원은 “임대 위기가 지속됨에 따라 보다 큰 주택을 찾는 이런 추세는 역전될 것”으로 예상하면서 더 많은 유닛이 건설되어야 한다는 NHFIC의 의견을 지지했다. 그는 노동당 정부가 ‘Housing Future Fund’을 제시했지만, 상원을 통과한다 해도 저렴한 사회주택 건설 단계로 가기까지는 수년이 걸릴 수 있기 때문이다.

 

■ 2023년 3월 분기 주택가격 상승률

(도시 : 월 / 분기 / 연간 / 중간가격)

Sydney : 1.4% / o.4% / -12.1% / $1,014,393

Melbourne : 0.6% / -0.9% / -9.0% / $747,322

Brisbane : 0.1% / -1.7% / -8.6% / $698,071

Adelaide : -0.1% / -1.1% / 3.0% / $645,721

Perth : 0.5% / 0.1% / 1.9% / 6.5% / $567,111

Hobart : -0.9% / -4.0% / -12.9% / $650,689

Darwin : -0.4% / -0.9% / 1.6% / $492,465

Canberra : -0.5% / -2.0% / -8.1% / $828,175

Combined capitals : 0.8% / -0.4% / -8.7% / $764,995

Combined regioal : 0.2% / -1.0% / -5.7% / $578,486

National : 0.6% / -0.6% / -8.0% / $704,723

Source : CoreLogic

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au