2022년 5월 이후 시작된 기준금리 상승과 이로 인한 담보대출(mortgage) 이자 부담으로 인해 부동산 투자자의 세금공제 신청이 240만 명에 이르는 기록적 수치를 보였다. 높은 이자율은 임대료 공제 비율을 높여 연방정부 세금 수익에 타격을 줄 것이라는 지적이다. 사진 : ABC 방송 뉴스 프로그램 화면 캡쳐

 

240만여 명 투자자들의 ‘네거티브 기어링’에 따른 세금 공제, 분기당 70억 달러

RBA의 공격적 통화정책으로 2022년 5월 이후 투자자의 모기지 이자, 50% 급등

 

급격하게 치솟은 기준금리로 대출 비용에 대해 제공되는 부동산 투자자 세금공제가 분기당 70억 달러 이상으로 급증했다. 지난 5월 27일(토) 시드니 모닝 헤럴드가 단독 보도한 바에 따르면 모기지 이자 부담으로 세금공제 지원을 신청한 이들이 240만 명에 이르는 기록적 수준을 보였다.

지난해 5월부터 호주 중앙은행(RBA)의 공격적 통화정책 강화로 부동산 투자자의 담보대출(mortgage) 이자는 2022-23 회계연도 첫 9개월 사이 50%나 치솟았다.

주택소유자는 부동자산에서 벌어들인 소득에 대한 세금공제로 다양한 비용을 청구할 수 있다. 한 저명 경제학자는 이것이 기준금리 상승으로 인한 타격을 완화시켜 임대료 인상 압력을 줄이는 데 도움을 줄 수 있다고 진단했다.

모기지에 대한 이자는 부동산 소유자가 매년 청구할 것으로 예상되는 총 500억 달러의 거의 절반을 차지하는 가장 큰 단일 세금공제액이다. 투자 자산에 부정적 영향을 받은 소유자 및 임대료로 수익을 얻는 집주인 모두 이자 공제를 청구한다.

지난 2010년대의 이자 공제비용은 공식 금리 하락으로 큰 변동이 없었다. 2018-19 회계연도, 호주 전역 부동산 소유자들의 모기지 이자 비용은 239억 달러에 이르렀고, 임대소득을 초과함으로써 31억 달러의 손실을 입은 바 있다.

하지만 이듬 해(2019-20년)에는 RBA가 코로나바이러스 대유행을 전후해 금리 인하를 단행하면서 부동산 소유자의 이자 세금공제는 217억 달러로 떨어졌다. 주택 소유자들의 자산에 대한 전체 임대소득 손실은 1990년대 후반 자본소득세법(capital gains tax laws)이 변경된 후 가장 낮은 2억4,000만 달러로 줄었다. 이어 2020-21년에는 현금금리가 사상 최저치인 0.1%로 더욱 낮아졌다.

이 수준이 상당 기간 이어지다가 지난해 5월부터 금리 인상이 시작, 올해 5월 현재 3.85%로 급격히 높아졌다. 일부 경제학자들은 RBA가 6월 첫주 화요일 열리는 통화정책 회의를 통해 금리를 11년 만에 최고 수준인 4.1%로 끌어올릴 수 있을 것으로 보고 있다.

이 수준에서 가령 60만 달러의 모기지를 갖고 있는 이들의 이자는 1만 달러 이상 증가함으로써 부동산 투자자는 세금공제를 신청할 수 있다.

‘CPA Australia’의 조세 정책 최고 책임자인 엘리너 카사피디스(Elinor Kasapidis)씨는 금리 인상이 연방 예산수익으로 직결될 것이라고 말했다. 그녀는 “이자율 상승이 임대료 인상으로 완화되지 않는 한 주택 소유자는 더 부정적 방향으로 움직일 것”이라며 “이는 연방정부의 세금 부과에 영향을 미치게 된다”고 설명했다. “금리 변화는 장기 부동산 투자자들에게 있어 피부에 와 닿은 현실이며, 마찬가지로 세금 수입의 변동은 정부에게 있어 피부에 와 닿은 현실”이라는 것이다.

RBA 수치에 따르면 지난해 7월부터 올해 3월까지 부동산 투자자들은 임대 부동산에 대한 모기지 이자로 거의 190억 달러를 지출했다. 2021-22년 첫 9개월 동안 이들이 지불한 이자는 127억 달러에 이른다.

올해에는 첫 3개월 동안에만 기록적 수준인 71억 달러의 이자를 지불했다. 이는 세금 목적으로 공제될 것이며, 총 상환액도 109억 달러를 기록했다. 이 수치는 RBA가 단행한 가장 최근의 금리인상 결정 이전으로, 투자자가 자신의 부동산에 대한 신청한 세금공제액이 수십억 달러 증가했음을 보여준다.

‘CPA Australia’의 조세 정책 최고 책임자인 엘리너 카사피디스(Elinor Kasapidis. 사진)씨. 그녀는 “이자율 상승이 임대료 인상으로 완화되지 않는 한 주택 소유자는 더 부정적 방향으로 움직일 것”이라며 “이는 연방정부의 세금 부과에 영향을 미치게 된다”고 말했다. 사진 : CPA Australia

   

또 다른 회계사 조합인 ‘Chartered Accountants Australia NZ’의 세금 부문을 담당하는 수산 프랭크(Susan Franks) 고문은 “연방 납세자들이 세금 공제 시스템을 통해 더 높아진 금리 비용을 일부 부담할 것”이라고 설명했다. “이자율이 상승함에 따라 주택 소유자는 임대소득에 대해 더 많은 공제를 요구할 것이며 임대소득이 이자 및 기타 비용과 같은 비율로 증가하지 않으면 많은 이들은 임대수익이 적거나 임대로 인한 손실이 더 크다는 것을 알게 된다”는 그녀는 “따라서 정부 금고로 흘러가는 자금은 줄어들 것”이라고 말했다.

이어 프랭크 고문은 “국세청(ATO)은 은행을 통해 투자자들의 부동산 모기지에 대한 추가 데이터를 조사하고 있으며, 대출이 재인출되거나 재융자된 경우 이자에 대한 세금 공제를 면밀히 검토할 것”이라고 경고했다.

그녀에 따르면 ATO는 이미 10건의 투자 부동산 세금공제 청구 가운데 9건이 잘못되었음을 확인한 상태이다. 프랭크 고문은 “부동산 구입을 위한 대출에서 사적 용도로 다시 인출된 금액과 관련된 이자를 세금공제에 포함하고 싶은 유혹에 빠지지 말라”고 조언했다.

다양한 세금 감면 예산에 대한 비용을 측정하는 연방 재무부의 최근 조세 지출 보고서는 이번 회계연도 순임대료 공제가 전년도에 비해 3분의 1이 증가한 244억 달러를 기록하고 내년도(2023-24년)에는 266억 달러로 더욱 늘어날 가능성이 있음을 지적하고 있다.

한편 경제 컨설팅 사인 ‘Deloitte Access Economics’의 수석 파트너 프라딥 필립(Pradeep Philip) 박사는 주택 소유자가 이자를 공제로 청구할 수 있는 지원은, 전국적으로 임대료가 크게 인상된 상황에서 어려움을 겪는 세입자를 보호할 수 있을 것이라고 말했다.

그는 “이것은 시스템의 설계 기능으로, 금리가 인하되면 주택 소유자의 비용이 낮아져 임대료 측면에서 도움이 된다”며 “네거티브 기어링(negative gearing. 부동산 투자자의 손실을 개인 소득세에서 감면해주는 제도)은 실제로 이자율이 상승함에 따라 부담이 되는 임대료 압박을 덜어준다”고 설명했다. “높은 이자율을 세금공제로 청구할 수 있으므로 집주인이 이자율을 임차인에게 전가하는 부담을 덜 수 있기 때문”이라는 것이다.

 

■ 주택소유자 이자

(연도 : 임대료에 대한 이자 / 순임대소득)

2012-13년 : -$5.5b / $22.3b

2013-14년 : -$3.8b / $21.1b

2014-15년 : -$3.7b / $21.2b

2015-16년 : -$3.6b / $21.6b

2016-17년 : -$3.3b / $21.8b

2017-18년 : -$3.6b / $23.6b

2018-19년 : -$3.1b / $23.9b

2019-20년 : -$240.m / $21.7b

Source: ATO

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au