부동산 전문가들은 11월 주택시장 동향 자료를 기반으로 내년도 가격 상승은 올해보다 다소 둔화될 것으로 전망하지만 시드니 및 멜번 이외의 도시 및 지방 지역의 구입 경제성은 더욱 악화될 것으로 보고 있다. 사진은 시드니 도심 인근의 주택가. 사진 : ABC 방송 ‘Business’ 프로그램 방송 화면 캡쳐

 

‘CoreLogic’의 월별 보고서... 전문가들, “내년도 가격 성장 빠르지 않을 것” 분석

 

부동산 시장 관련한 최근 보고서는 올 들어 다소 호황을 보이며 다시금 치솟던 주택가격이 주요 지역에서 점차 안정화되는 양상임을 보여주며, 전문가들은 내년에도 이 같은 흐름이 이어져 가격 상승이 빠르게 이루어지지는 않을 것이라는 분석이다.

이달(12월) 첫날, 부동산 컨설팅 회사 ‘코어로직’(CoreLogic)이 내놓은 자료에 따르면 11월 현재 전국 중간 주택가격은 75만3,654달러로 사상 최고치를 기록했으며, 시드니의 경우 120만 달러를 넘어섰다.

또 가격상승 면에서 주요 부동산 시장인 시드니와 멜번(Melbourne)은 지난 한 달 사이 상당히 보합세를 보였지만 브리즈번(Brisbane), 애들레이드(Adelaide) 및 퍼스(Perth)에서는 여전히 오름세를 기록했다.

코어로직의 팀 로리스(Tim Lawless) 선임연구원은 “일부 도시에서는 주택가격이 지속적으로 오르는 것을 보고 있다”며 “그 이면에는 많은 다양성이 있다”고 설명했다.

호주 기준금리는 지난해 5월부터 계속 인상되어 왔으며, 일부 경제학자들은 내년 2월, 한 차례 더 오를 것으로 보고 있다. 로리스 연구원은 “도시의 상위 구매자들이 지나치게 오른 주택가격 지불을 자제함에 따라 가격상승이 둔화되고 있다”면서 “실제로 담보대출(mortgage) 능력이 감소하고 있으며 서비스 가용성 제약이 더욱 심각해지는 것을 확인하고 있다”고 설명했다.

여기에는 아파트가 포함되며, 이 유형의 주택가격 또한 대부분 지역에서 여전히 강하게 오르고 있다. 다윈(Darwin)을 제외한 대부분 수도의 아파트 중간가격은 현재 45만 달러 이상이다. 시드니는 83만6,000달러로 전국 평균을 훨씬 뛰어넘는다.

로리스 연구원은 “호주 주택시장은 중밀도 및 고밀도 아파트 전반에 걸쳐 공급 부족에 직면한 상태이며, 이는 유닛 전반에 걸쳐 어느 정도 가격상승을 지지할 것”이라고 말했다.

 

가계수입의 30% 이상,

임대료로 지출

 

임대료 또한 계속 오르는 상황이다. 광고를 통해 드러난 임대료는 전국적으로 40개월 이상 상승세를 이어가고 있다. 지난 1년 동안 전국 대부분 시장에서 가장 큰 폭의 임대료 오름세를 보인 유형은 유닛이었다.

 

11월 각 도시별 주택가격 상승률. 시드니와 멜번의 가격 오름세가 주춤하거나 하락한 반면 이전까지 가격에 낮았던 도시의 상승세가 두드러진다. Source : CoreLogic

   

코어로직 수치에 따르면 지난달(11월)은 6개월 만에 처음으로 임대료가 주택가격보다 빠른 속도로 상승했다. 전국 임대주택 공실률은 여전히 1%로 사상 최저 수준이다.

로리스 연구원은 “임대시장은 여전히 타이트하다”며 “단순하게 보면 각 가계들이 더 이상 지불 능력이 없기에 수요는 줄어들 것으로 본다”고 덧붙였다. 이어 “이는 이제 임대주택 수요의 강제적 구조조정을 보기 시작할 것임을 의미한다”며 “아마도 임차인들이 단독주택보다는 유닛과 같은 보다 저렴한 주택 옵션을 찾거나 직장 등에서 더 멀리 떨어진 교외지역으로 이주하는 상황으로 나타날 것”이라고 말했다.

 

높은 아파트 임대료 지출...

구매하는 것이 저렴할 수도

 

최근 모기지 수치를 보면 첫 주택구입자들이 시장으로 돌아오고 있음을 알게 해 준다. 로리스 연구원은 “임대료가 지나치게 오른 탓에 일부 사람들은 임대시장을 벗어날 방법을 모색하고 있다”고 말했다.

주택가격 데이터 사인 PropTrack의 최근 자료에 따르면 대부분 대도시의 임차인 가운데 상당수는 현재 임대하고 있는 아파트를 구입하는 것이 재정적으로 더 나을 것이라는 생각을 갖고 있다.

이 같은 추세는 최근 멜번의 한 아파트에서 그대로 드러났다. 판매로 공지된 이 매물의 가격은 50만 달러에서 53만 달러 선이다. 만약 첫 주택구입자가 모기지를 받기 위한 20%의 보증금을 갖고 30년 만기 6.24%의 이자율로 이 아파트를 구입한다면 모기지 상환에 필요한 금액은 주(a week) 600달러 미만이다. 반면 판매 에이전트의 말에 의하면 이 아파트는 주(a week) 630달러 선에 임대되고 있다. 결국 높은 임대료 비용으로 아파트를 구입하는 편이 저렴할 수 있고, 실제 그렇다는 것이다.

이 주택의 매매를 맡은 매튜 쿰스(Matthew Coombs) 에이전트는 일반적으로 첫 주택구입자들이 감당할 수 있는 30만 달러에서 60만 달러 사이의 아파트에 대한 수요가 증가하고 있다고 말했다. 높은 임대료를 지불하는 것보다 이런 기회에 본인 소유의 부동산을 가지려는 이들이 많다는 의미다.

 

“모기지 보증금 마련에

거의 10년”

 

팀 로리스 연구원은 현 부동산 시장에서 아파트를 임대하는 것보다 구입하는 비용이 저 비용 효율적일 것이라는 PropTrack의 데이터에 동의하지만, 예비구입자들이 보증금을 절약할 수 있는 경우에만 임대시장에서 벗어날 수 있음을 지적한다.

 

사상 최저의 임대주택 공실률로 인해 단독주택 및 유닛 임대료는 계속해 오르고 있다. Source : CoreLogic

   

그는 “임대보다 구입을 하려는 임차인의 가장 큰 과제는 보증금을 마련하고 거래비용을 조달하는 것”이라며 “이(모기지 보증금과 주택가격)는 더 많은 이들을 ‘주택 소유’로 끌어들이는 데 있어 가장 큰 두 가지 장애가 되는 경향이 있다”고 말했다.

부동산 시장 전반에 걸쳐 금융 서비스를 제공하는 ‘PEXA’의 새로운 분석에 따르면 최근 수년 사이의 부동산 붐과 지속적인 기준금리 인상 이후 호주인들은 이제 모기지 보증금 마련을 위해 최소 2년은 더 일을 해야 한다. PEXA는 현재 NSW 주의 경우 일반적으로 보증금을 저축하기까지 8년이 걸리는 반면 빅토리아(Victoria)와 퀸즐랜드(Queensland)는 5년이 소요되는 것으로 분석했다.

이 회사의 조사 책임자인 마이크 길(Mike Gill) 연구원은 “이로 인해 젊은층의 부동산 시장 진입은 더 큰 어려움에 직면했고, 세대간 부의 격차도 더욱 분명해졌다”고 지적했다.

로리스 연구원은 주택가격이 내년에도 안정적으로 이어질 것으로 보고 있다. 하지만 이는 중앙은행(RBA)이 인플레이션 해결을 위해 계속해 금리를 인상하는지 여부 등의 요인에 달려 있다.

그는 “2024년 부동산 시장은 다소 다를 것으로 보이며 올해와 같은 상승을 기대해서는 안 된다”면서 “무엇보다 중요한 것은, 주택구입 경제성이 시드니 및 멜번 등 가격이 높은 도시에서뿐 아니라 다른 도시나 지방 지역에서도 더욱 어려워진다는 것”이라고 말했다.

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au