통계청(ABS)이 집계한 지난해 12월 주택금융 데이터에 따르면 전체 대출의 36% 이상이 투자자 대출로, 첫 주택구입자 대출 18%에 비해 훨씬 큰 비중을 차지, 투자자들이 다시 부동산 시장에 눈을 돌리고 있음을 보여주었다. 사진은 알렉산드리아(Alexandria)의 한 판매완료 주택. 사진 : Sydney Morning Herald 뉴스 동영상 화면 캡쳐

 

호주 통계청 데이터, 지난 12월 전체 주택금융의 36% 이상, 투자자에게 돌아가

2020년 12월 약 23%에 비해 크게 증가... 첫 주택구입자 대출 비율 18%와 대조

 

주택부족 문제가 심화되고 임대 공실률이 하락, 임대료가 빠르게 상승하면서 투자자들이 다시 부동산 시장으로 돌아오고 있다. 금융권의 전체 대출에서 이들에 대한 담보대출(mortgage) 비중이 6년 만에 최고치에 이르렀다는 게 이를 증명한다. 첫 주택구입자 대출 비율을 크게 능가한 것이다.

통계청(ABS) 자료에 따르면 지난 12월 전체 주택금융의 36% 이상이 투자자에게 돌아갔다. 이는 투자용 부동산 구매자가 투자수익 개선을 기대한 때문으로, 2020년 12월의 약 23%에서 크게 늘어난 것이다. 2023년 12월의 투자자 대출 비율보다 높았던 시기는 2017년이었다. 이는 또한 첫 주택구입자 대상의 대출 비율이 약 18%인 것과도 비교된다.

대부분의 주택 대출은 주택 소유자들에게 돌아갔지만 전체 주택금융에서 첫 구입자가 차지하는 대출비율은 감소했다. 주택대출 총액은 약 2년 전인 전염병 대유행 당시, 부동산 시장 붐이 정점에 이르렀을 때보다 낮은 수준이지만 지난 1년 사이 증가해 왔다.

부동산 컨설팅 회사 ‘코어로직’(CoreLogic)의 국내경제 책임자 엘리자 오웬(Eliza Owen) 연구원은 투자자의 담보대출은 다른 유형의 구매자들에 비해 빠르게 회복되었으며, 이는 전체 대출에 비해 점유율이 높아졌음을 의미한다고 말했다.

부동산 투자자들은 주택가격을 상승시킬 수 있는 이자율 인하 전망을 기대하고 있다. 오웬 연구원은 “투자자 대출 회복은 2023년 3월 시작되었으며, 이는 시장이 가치 측면에서 바닥을 친 이후이기에 시장 주기를 활용한 느낌이 있다”고 분석했다.

이어 “투자자 대출 비율은 계속 증가할 수 있지만 지난 12월에는 금리 인상(11월 통화정책 회의에서 0.25%포인트 인상해 4.35%가 됨)으로 인해 전체 액수는 약간 하락했다”는 오웬 연구원은 “많은 부분이 이자율에 따라 달라지겠지만 현재의 인구증가율이 주택공급과 비교되는 경우(인구 증가에 비해 주택공급은 턱없이 부족) 많은 투자자들은 호주 전역의 특정 부동산 시장을 좋은 수익성장 기회로 보고 기준금리가 하락하기 전에 투자 부동산을 구입하고자 할 것”이라고 내다봤다.

 

투자자, 첫 주택구입자 및 거주를 위한 구입자의 대출 비율을 보여주는 그래프. Source : CoreLogic, ABS

   

각 주(State) 별로 보면, NSW 주에서는 투자자 대출이 전체 주택금융의 40% 이상을 차지했으며 이 가운데 첫 주택구입자 대출은 약 16%였다.

빅토리아(Victoria) 또한 급격하게 증가하지는 않았지만 투자자 대출이 첫 구입자에 비해 많았다. 투자자 대출 비율은 전체의 31% 이상을 차지한 반면 첫 주택 구입자 비율은 21%였다. 퀸즐랜드(Queensland. 투자자 비율 36% 이상, 첫 구입자 16%)와 서부호주(Western Australia. 투자자 비율 거의 35%, 첫 구입자 비율 21%)도 VIC와 유사했다.

부동산 투자자들의 주택 소유는 최근 연방 상원의원들이 주요 정당을 대상으로 투자 부동산에 대한 네거티브 기어링(negative gearing. 부동산 투자로 인한 손실을 투자자 개인 세금에서 감면해주는 제도) 개혁을 촉구하면서 다시 불거졌다.

무소속의 데이빗 포코크(David Pocock) 의원은 ABC 방송과의 인터뷰에서 “첫 주택구입보다 두 번째 부동산 소유를 더 용이하게 만들지 않으려면 우리(호주)의 세금 시스템을 살펴보아야 한다”고 지적했다.

투자은행 AMP 수석 경제학자 셰인 올리버(Shane Oliver) 박사에 따르면 투자자 대출 비율은 낮은 수준에서 점차 상승해 2015년에는 주택금융의 46%로 정점을 찍었다. 이후 은행 규제당국의 일련의 단속으로 투자자 대출 조건이 더 까다로워진 반면 첫 주택구입자 대출 비율은 정부의 인센티브 덕분에 2020년까지 상승 추세를 보였다.

올리버 박사는 “그런 다음 초저금리 상황이 투자자 대출을 회복하는 데 도움이 되었고, (2022년 5월부터) 기준금리 상승이 시작되면서 변동이 없다가 최근 투자자 대출이 늘어나고 있다”고 설명했다.

 

투자자, 첫 주택구입자 및 거주를 위한 구입자의 담보대출(mortgage) 금액 비율을 보여주는 그래프. Source : CoreLogic, ABS

   

그는 이어 “비록 많은 투자자들이 높아진 이자율로 인해 투자에 제약을 받고 현금 흐름도 좋지 않지만 주거를 위한 부동산 구입자는 더 큰 타격을 입었다”고 덧붙였다. “투자자들의 경우 높은 금리로 인해 투자 부동산 운영에 양호한 현금 흐름이 있어야 한다는 압력을 받지만 거주를 위해 주택을 구입하는 이들은 네거티브 기어링의 이점이 없기에 더 큰 부담을 갖게 된다”는 것이다.

그런 반면 올리버 박사는 부동산 투자자 활동이 감소하면 임대용 주택 공급이 줄어 임대료 상승으로 이어질 수 있다고 경고했다.

부동산 중개회사 ‘PRD Real Estate’의 수석 경제학자 디아스와티 마디아스모(Diaswati Mardiasmo) 연구원은 “비록 일부 투자자들이 (금리 상승에 따른) 모기지 상환금 증가로 보유했던 주택을 판매하고 있는 반면 다른 투자자들은 매입을 시작하고 있다”면서 “많은 이들이 2021년 및 2022년 초 전염병 대유행 당시의 부동산 붐 시기에 비해 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있었지만 여전히 임대 공실률은 아주 낮고 시장 또한 매우 타이트하다”고 말했다. 더 많은 투자자들이 부동산 시장으로 눈을 돌릴 것이라는 얘기다.

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au