부동산 분석회사 ‘코어로직’(CoreLogic)이 지난해 12월 분기 매매된 유닛 가운데 수익을 낸 매물을 분석한 결과 시드니에서는 동부 및 북부 일부 지방의회 구역에 자리한 유닛이 높은 판매 수익을 거둔 것으로 나타났다. 사진은 시드니의 한 유닛 경매 현장. 사진 : ABC 방송 ‘The Business’ 프로그램 화면 캡쳐

 

시드니는 남서부 외곽 Camden-Wollondilly, 멜번은 Nillumbik-Melton 등서 ‘수익’

‘CoreLogic’ 분석... “유닛 주거지 비율 낮은 교외지역, 투자수익 거둘 가능성 높다”

 

지난해 유닛을 판매해 수익을 거둔 곳들을 각 도시별로 보면, 도심 외곽 또는 기존 인기 주거지역(blue-chip neighbourhoods)인 것으로 분석됐다. 대다수 교외지역과 달리 일부 지방의회 구역에서는 대부분 유닛이 소유주에게 자본이득을 안겨준 것이다.

부동산 분석회사 ‘코어로직’(CoreLogic)에 따르면, 이는 매매된 유닛 5채 중 2채가 손실을 본 고밀도 주거지역의 부동산 시장과는 대조적이다.

이 수치는 높은 가격의 단독주택 구입 비용을 감당할 수 없지만 재정적 손실을 우려하는 첫 주택구입자 및 투자자들에게 하나의 통찰력을 제공한다.

코어로직의 분석 결과 시드니에서는 지난해 12월 분기를 기준으로, 남서쪽 외곽에 있는 캠든(Camden), 울론딜리(Wollondilly) 지방의회 구역의 모든 유닛이 판매수익을 거두었으며, 인근 캠벨타운(Campbelltown)도 매매된 유닛의 98.7%가 수익을 냈다.

유닛 판매당 수익 창출 비율은 시드니 동부(eastern suburbs) 랜드윅(Randwock. 98.9%)과 노스쇼어(north shore)의 모스만(Mosman. 98.6%)이 가장 높았다.

멜번(Melbourne)의 경우 북동쪽 외곽 닐룸비크(Nillumbik), 서부 외곽의 멜턴(Melton), 그리고 벤디고(Bendigo)와 멜번 사이, 메이스던 레인지(Macedon Ranges) 지역의 유닛이 판매수익을 거두었다.

또한 브리즈번(Brisbane)의 경우 레드랜드(Redland), 시닉 림(Scenic Rim), 로키어밸리(Lockyer Valley), 소머셋(Somerset) 지역의 유닛이 이득을 보았으며, 퍼스(Perth)에서 유닛이 구입시보다 높은 가격에 판매된 지역은 문다링(Mundaring), 머리(Murray), 페퍼민트 그로브((Peppermint Grove) 및 서펜틴-자라데일(Serpentine-Jarrahdale) 지방의회 구역이었다.

코어로직의 엘리자 오웬(Eliza Owen) 선임연구원은 많은 지역에서 유닛 형태의 주거지 비율이 낮을수록 수익을 낼 가능성이 더 높다고 말했다. 예를 들어 매매된 모든 유닛이 수익을 거둔 캠든(Camden) 지역의 경우, 유닛 형태의 주거지는 전체 주택의 약 4%에 불과하다.

 

많은 지역의 유닛이 재판매시 손실을 보고 있으나 지난 몇년 사이 임대료가 급격히 치솟으면서 투자자들이 아파트 시장으로 눈을 돌리고 있다. 사진 : Adpak

   

이와 대조적으로 파라마타(Parramatta), 스트라스필드(Strathfield)의 유닛 형태 주거지는 전체 주택의 약 5분의 3을 차지하며, 해당 분기(2023년 12월 분기)에 매매된 유닛 중 약 4분의 1은 구매 당시 금액보다 낮은 가격에 판매됐다.

오웬 연구원은 “이들 지역의 경우 손실이 발생하기 쉬운 투자자 중심의 공급과잉 시장이 아니다”면서 “지역 특성상 투기성 투자자가 적고 거주를 위한 유닛 소유자가 많으며 보유 기간이 길다”고 설명했다.

코어로직은 이번 분석 보고서에서 ‘유닛’이라는 용어에는 세미하우스나 타운하우스와 같이 지층 형태의 모든 주거지가 포함되기에 주택 규모는 더 클 수 있다고 밝혔다.

오웬 연구원에 따르면 시드니 동부 랜드윅은 예외적으로 주택의 60%가 유닛이지만 이들 중 다수는 중간밀도 또는 1960-70년대 지어진, 보다 규모가 크고 시간이 지나면서 수요가 높아진 아파트이다.

그녀는 “가격이 치솟은 단독주택이 아니라 구입자가 감당할 수 있는 것이 유닛이라 해도 반드시 자본이득을 얻지 못하는 것을 의미하지는 않는다”며 “다만 좋은 품질의 매물을 선택하고 해당 건축물의 역사를 면밀히 살핌은 물론 규모(넓이) 또한 매우 중요한 요소”고 말했다.

이번 분석 결과 매매를 통해 이득을 본 유닛의 크기는 다양했다. 헌터스 힐(Hunters Hill) 소재 유닛의 중간 매매수익은 61만5,000달러였지만, 그 비율(수익을 내고 판매한)은 그리 높지 않은 편이었다. 또 동부 울라라(Woollahra), 랜드윅, 웨이벌리(Waverley) 및 모스만의 중간 매매수익은 40만 달러였다.

멜번에서는 해안가 지역 유닛의 경우 수익을 낸 매매 비율은 낮았지만 수익을 거둔 유닛의 중간이득은 42만5,000달러로 가장 높았으며, 퍼스는 코츠슬로(Cottesloe) 교외지역이 20만 달러, 브리즈번에서는 레드랜드의 유닛이 18만6,000달러로 가장 높은 중간수익을 기록했다.

멜번 외곽, 닐룸비크 지방의회 구역의 엘섬(Eltham)을 기반으로 하는 부동산 중개회사 ‘Jellis Craig Eltham’의 트렌트 그린들(Trent Grindal) 에이전트는 “이 교외지역의 많은 아파트가 주로 다운사이저(downsizer)에게 판매됐다”고 말했다.

 

멜번 북동쪽 외곽에 있는 엘섬(Eltham)은 유닛 재판매로 수익을 거둔 멜번의 교외지역 중 하나이다. 사진은 최근 엘섬에서 매물로 나온 1개 침실 아파트. 사진 : Jellis Craig Eltham

  

이들은 오랫동안 거주해오던 단독주택을 판매한 뒤 지역 내 고밀도 블록이나 계단이 있는 유닛을 피하고 주로 단층 구조의 유닛(타운하우스 등)을 구입하는 은퇴자들이다.

모스만에 자리한 부동산 중개회사 ‘Cousins & Co’의 존 밀레인(John Millane) 에이전트는 전염병 대유행이 시작된 이후 아파트 수익률이 상승하면서 투자자들이 다시 유닛 시장으로 돌아오고 있다고 전했다.

그의 고객 중 유닛 구매자는 투자자와 첫 주택구입자가 각 절반이다. 그는 모스만의 유닛 시장과 관련, 지난 2012년 71만 달러에 마지막으로 거래된 밀리터리 로드(Military Road) 상의 한 매물을 소개하며 현재 140만 달러에 판매를 준비하고 있다고 말했다.

기존 유닛들이 판매에서 수익을 얻는 배경의 하나로 그는 지난 수년 사이 크게 상승한 임대료를 꼽았다. 이 때문에 첫 주택구입자들이 다소 무리가 되더라도 유닛 시장으로 진입한다는 것이다.

 

■ 유닛 판매시 수익 얻을 가능성이 높은 교외지역

(최소 98%의 유닛이 매매시 수익을 거둔 지방의회 구역, 2023년 12월 분기 기준. LGA : 판매수익 유닛 비율 / 중간 보유기간-year / 중간 수익)

▲ Sydney

Camden : 100.0% / 6.3 / $184,250

Wollondilly : 100.0%

Randwick : 98.8% / 10.4 / $448,750

Campbelltown : 98.7% / 8.4 / $135,000

Mosman : 98.6% / 11.2 / $430,000

 

▲ Melbourne

Nillumbik : 100.0% / 8.2 / $186,500

Melton : 100.0% / 8.0 / $105,500

Macedon Ranges : 100.0%

Yarra Ranges : 98.5% / 9.5 / $243,000

 

▲ Brisbane

Redland : 100.0% / 5.6 / $186,000

Scenic Rim : 100.0% / 2.5 / $117,500

Lockyer Valley : 100.0%

Somerset : 100.0%

Logan : 99.0% / 8.1 / $125,000

Moreton Bay : 98.7% / 7.6 / $135,888

 

▲ Perth

Mundaring : 100.0%

Murray : 100.0%

Peppermint Grove : 100.0%

Serpentine-Jarrahdale : 100.0%

-중간 보유기간이나 중간수익이 표기되지 않은 LGA는 이를 계산할 만큼 유닛 판매량이 적기 때문임

Source: CoreLogic

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au