시드니와 멜번 지역을 중심으로 주택가격 상승이 지속되면서 가격 거품 우려가 제기됐다. 계절적 요인에 따라 주택가격은 지난 달 다소 하락하기도 했으나 연간성장률은 지속될 것으로 전망된다.
모기지 대출조건 강화로 연간 가격 성장률은 둔화 예상
호주 경제 성장률이 회복세로 돌아서고 있음을 보여주는 최근 통계를 감안, 시드니 주택가격이 분명한 ‘버블’이라는 지적이 나왔다.
금주 월요일(1일) 국영 ABC 방송은 연방 재무부 최고 책임자의 말을 인용, 이같이 보도했다.
존 프레이저(John Fraser) 사무국장은 ABC방송에서 “역대 최저 수준의 기준금리가 부동산 시장에서의 과열투자를 부추키고 있다”며 우려를 높였다.
프레이저 국장은 이날 오전 상원 청문회에서 “호주 일부 지역에서 주택가격 거품 현상이 있다는 것은 의심의 여지가 없다는 말을 했다”고 털어놓았다.
그는 “시드니 주택시장의 경우를 보면 이는 분명한 가격 거품의 증거”라면서 “멜번 일부 지역에서도 마찬가지이며 전반적으로 호주 다른 지역에서도 잠재적인 문제를 배제할 수 없다”고 못박았다.
최근 통계에 따르면 지난 달 주택가격이 하락하는 양상을 보여주고 있지만 이는 계절적 요인에 의한 것이며 연율을 기준으로 보면 주택가격은 사실상 상승한 것임을 보여주고 있다.
부동산 분석회사인 ‘CoreLogic RP Data’의 대도시 주택가격 지표를 보면 지난 달 주택가격은 0.9% 하락했으나 6월까지 연간 9% 상승한 것으로 나타났다.
특히 월별 및 연간 수치에서 드러나는 현격한 차이는 주로 부동산 시장이 약세를 보이는 5월에 두드러지는데, 이는 앞서 가을에 처리하지 못한 부동산에 할인가를 적용, 매매하기 때문이다.
‘CoreLogic RP Data’의 팀 로우리스(Tim Lawless) 연구소장은 “지난 5월 약화된 주택가격은 단기적 현상이라고 본다”고 말했다.
시드니와 멜번의 경우 지난 달 역간의 가격 하락이 있었지만 두 도시의 연간 가격 상승률은 각각 15% 및 9%를 기록, 호주 전역의 주택가격 상승을 견인했다.
로우리스 연구소장은 “이 같은 수치는 작년 4월부터 금년 2월까지 성장 모멘텀을 회복하고 있음을 확인한 것”이라며 “지난 2월 중 단행된 기준금리 인하 효과로 시드니와 멜번의 주택가격이 동반 상승했다”고 진단했다. 그는 “다만 이외 지역에서 기준금리 인하 효과가 나타날런지에 대해서는 불투명하다”고 덧붙였다.
현재 브리즈번(Brisbane), 애들레이드(Adelaide), 캔버라(Canberra)의 경우 연간 주택가격 상승률은 가계 수입 증가와 거의 평행을 이루고 있다. 퍼스(Perth)의 경우 가격 상승은 높지 않으며 호바트(Hobart)와 다윈(Darwin)은 지난해에 비해 다소 하락했다.
이어 로우리스 연구소장은 금융기관으로 하여금 투자자에 대한 부동산 담보대출을 축소하도록 하려는 호주 신용자산관리국(Australian Prudential Regulation Authority)의 압력으로 인해 두 대도시의 주택가격 상승률은 점차 감소할 것으로 예상된다고 말했다.
그는 “금융 당국이 투자자에 대해 대출을 조이는 것은 부동산 시장에서 특정 결과를 야기하게 될 것”이라고 언급한 뒤 “현재 절반이 넘는 투자자들이 모기지를 통해 부동산에 투자하고 있다는 사실을 간과해서는 안 된다”면서 “이는 부동산 시장 사상 가장 높은 수치로 시드니에서 이들이 차지하는 비중은 60%에 이르고 있다”고 말했다.
아울러 “시드니와 멜번 모두 가격상승률이 둔화될지언정 상승 자체를 막지는 못할 것”이라고 덧붙였다.
금융기관, 모기지 조건 강화
한편 시중은행들이 소액의 주택담보 대출 대상을 제한하고 나섰다. 이는 모기지 시장에서 대출을 받기 위한 신용기준이 까다롭게 됐다는 신호이기도 하다.
금융 비교 분석 사이트인 ‘RateCity’의 주택담보 대출 데이터베이스에 따르면 최대치인 95%를 기록했던 최고담보 대출액 대비 평가율 측정지표(Loan-to-valuation Ratio. LVR)가 최근 몇 달간 72%, 71%로 하락했다.
이는 10% 이내로 부동산 투자자 신용대출 증가세를 둔화하려는 금융규제 당국의 요구에 기반한 것으로 시중은행이 LVR에 관한 조건을 보다 엄격히 하겠다는 취지로 풀이된다.
‘RateCity’의 레인 리스터(Laine Lister) 대변인은 “이 같은 규제는 투자자들로 하여금 보다 낮은 금리로 대출을 가능하게 하면서 소액대출을 소수의 주택 구매자에게로 제한하는 것”이라고 설명했다.
주택담보 대출에 대한 정보 및 조언을 제공하는 ‘Homeloanexpert’ 사의 오토 다건(Otto Dargan) 모기지 브로커 전무이사는 “다수의 대출상품은 여전히 LVR 수치 95%를 기록하도록 허용하고 있는 반면 실제 대출신청 자격 조건을 평가하는데 있어서는 보수적 태도를 유지하는 것”이라며 “이는 은행이 90~95% 선 이하로 제한한 2008년 양상이 재현된 것”이라고 말했다.
‘RateCity’ 수치에 따르면 최근 몇 분기 소액대출자의 주택담보 대출 점유 비율은 꾸준한 감소세를 보이고 있다.
지난 주 공식 집계에서 90% 수준에 머무르던 LVR은 2010년 12월 3분기 이후 급락, 최저수준을 기록했다.
그러나 호주 중앙은행(RBA)은 첫 주택 구입자들이 부동산 시장에 진입하는 것을 어렵게 할 소지가 있다는 판단에 따라 LVR에 대한 단속을 답보한 상태이다.
현재 호주 일부 은행과 주요 대출기관은 부동산 투자자에게 인하된 금리를 조정하는 대신 LVR 한도를 적용한다는 방침이다.
이유경 기자 herald@koreanherald.com.au
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