시드니 지역 주택건축 붐으로 주택가격은 한층 완화될 것으로 전망된다. NSW대학교 비즈니스 스쿨 부동산연구소의 나이젤 스태플던Nigel Stapledon) 연구소장은 “주택공급의 ‘쓰나미’(tsunami)가 오고 있다”고 표현했다. 사진은 사진은 매물로 나온 시드니 지역의 한 주택.
주택산업협회(HIA), 올해 NSW 주 전역에만 5만9천 채 주거지 건설
향후 4년간 호주 전역에 72만 가구 건축, 절반 이상 시드니-멜번 집중
호주 경제성장 동력이었던 광산 붐이 끝나면서 주택건설이 경기 전반을 지탱해온 가운데 신규 주택 건설 확대로 주택가격이 하락할 것이라는 진단이 나왔다.
금주 월요일(21일) 시드니 모닝 헤럴드는 시드니 지역의 신규 주거지 건축 붐과 함께 주택가격 문제를 진단하면서 그 대표적인 사례 중 하나로 시드니 도심 인근의 ‘그린스퀘어’(Green Square. 시드니 inner-east의 Alexandria, Zetland, Waterloo, Beaconsfield 등을 아우르는 지역)를 언급했다.
그린스퀘어는 시드니 도심에서 불과 4킬로미터 거리에 위치한 지역으로, 시드니 주택가격 상승을 인지한 투자자들의 수요에 힘입어 현재 1만 채의 신규 주거지가 건축되고 있으며 4년 후면 입주가 시작될 것으로 보인다.
시드니뿐 아니라 호주 전역에서 현재 건축되고 있거나 개발이 시작된 신규 주거지는 21만3천 가구에 달하는 가운데 골드만 삭스(Goldman Sachs)는 2017년까지 호주 주택 공급이 과잉현상을 빚을 것이라고 경고하고 있다.
이와 관련, NSW대학교 비즈니스 스쿨의 ‘부동산 연구소’ 나이절 스태플던(Nigel Stapledon) 소장은 “주택공급의 ‘쓰나미’(tsunami)가 오고 있다”고 말한다.
“현재 부동산 시장은 이 같은 공급량의 수용이 가능한지 시험 중인 상태”라는 스태플던 연구소장은 “지난 수년간 소득 증가가 가장 낮았던 시기가 끝나가는 시점이며 아울러 인구 성장 또한 완만해지는 시점”이라고 그 배경을 설명했다.
지난 2011년 이래 크게 낮아진 기준금리와 함께 50년 사이 가장 저렴해진 주택담보 대출 이자는 주택가격을 가장 큰 수혜자로 만들었다.
전반적인 호주 경제는 과거에 비해 낮은 수준의 성장률을 보이고 있으며, 자본지출 및 신용도 또한 하락했다. 그런 와중에서 주택시장에도 일부 균열이 생기기 시작하고 있다.
지난 4월까지만 해도 90% 이상을 유지하던 시드니 지역 경매 낙찰률은 지난 주(19일) 75% 이하로 떨어졌다.
부동산 연구기관인 ‘코어로직’(CoreLogic Inc)은 경매 낙찰률의 하락은 구매자들이 구입할 수 있는 중간가격을 77만3천 달러 수준으로 보고 있다.
주택구매자 수요를 측정하는 경매 낙찰률은 전국적으로 지난 4월80%대에서 현재는 70%대로 하락했다.
이 같은 시점에서, 2014년 8월 이래 전체 주택담보 대출의 절반 이상을 차지하던 투자자들의 주택 수요도 이제는 엄격해진 대출요건에 숨막혀하고 있다. 최근 정부 자료는 부동산 투자자의 대출 성장이 지난해 4월 29.6%에서 올 7월 16.5%로 떨어졌음을 보여주고 있다.
영국 글로벌 금융그룹인 ‘바클리스’(Barclays Plc)가 호주 주택가격을 14% 높게 평가하고 있는 반면 골드만 삭스는 20%가량 고평가된 것으로 분석하고 있다.
‘코어로직’에 따르면 지난 9월1일까지 3년 사이 호주 주택가격은 평균 24% 상승했다. 이중 시드니 지역의 상승률은 무려 46%에 달한다.
주택 공급의 급증은 경제성장이 더딘 와중에 부동산 투자에 대한 수익을 완화시키게 된다.
광산경기가 위축되면서 호주 경제가 부동산 시장에 기대고 있지만 지난 6월 분기까지 전체적인 성장률은 0.2%로 2013년 이래 가장 더딘 속도이다. 반면 임금인상은 올해 초 이래 2.3%에 달해 가장 취약한 격차를 보이고 있다.
ANZ 은행의 수석 경제학자인 데이빗 캐닝턴(David Cannington)씨 또한 “단기적으로 주택공급 확대가 주택가격에 부정적인 영향을 초래할 수 있다”고 진단했다. 그는 “호주 경제가 직면한 현재의 역풍과 소비자 신뢰 부족으로 추가적인 주택공급은 일부 지역에서 중요한 도전에 직면할 수도 있다”고 설명했다.
시드니 CBD에서 불과 3.5킬러미터 거리에 있는 그린스퀘어는 늘어난 주거지 건축으로 호주 전역에서도 가장 인구 고밀도 지역이 될 가능성이 높다. 시드니 시티 카운슬 웹사이트의 ‘그린스퀘어’ 지역 주거지 개발 소개를 보면, 향후 4년 이내 그린스퀘어 지역 278헥타르 면적에 1만 채의 아파트가 들어선다.
주택산업협회(Housing Industry Association. HIA)에 따르면 NSW 주 전역에서 올해 건축이 시작된 주거지는 총 5만9천 채에 달한다.
HIA는 신규 주택건설이 2016년부터 줄어들 것으로 전망하면서도 주거지 건축 규모는 2013년 이전 수준을 유지할 것으로 보고 있다. 이렇게 볼 때 향후 4년간 호주 전역에서 새로 들어서는 신규 주거지 규모는 72만 가구에 이르며, 이중 절반 이상이 시드니와 멜번(Melbourne)에 집중된다.
신규 주거지 확대와 인구증가율 완화는 임대료 인하를 초래하게 되고, 집 주인 입장에서는 높아진 주택담보 대출로 압박을 받게 된다.
‘코어로직’에 따르면 지난 8월 호주의 가장 큰 두 도시인 시드니와 멜번의 임대 수익률은 3% 이상을 기록했다.
이와 관련, ‘매콰리 그룹’ 경제연구소 자료를 보면 2014년 인구성장이 1.4%에 머물렀으며, 이는 지난 9년 사이 가장 더딘 증가였다.
‘바클리스’의 키어런 데이비스(Kieran Davies) 수석경제학자는 “우리는 주택가격이 최고 정점이 달한 것으로 보고 있다”면서 “부동산 시장의 주요 불확실성은 투자자 수요를 억제하는 강력한 규제이며, 이것이 주택시장 둔화의 조짐”이라고 진단했다.
김지환 기자 jhkim@koreanherald.com.au
로그인해주세요
- |
