호주 전역에서 부동산 시장이 다소 주춤하는 조짐을 보이고 있는 것으로 진단됐다. 하지만 주택시장이 빠르게 냉각되는 현상은 없을 것이라는 게 대부분 전문가들의 의견이다. 사진은 주택경매 현장을 지켜보는 사람들.
첫 주택 구입자 ‘호기’... 둔화되더라도 속도 느릴 것
호주 주요 도시의 부동산 시장은 2012년 이후 중간가격이 신기록을 경신하면서 급등해왔다. 물론 모든 도시의 부동산 시장이 멜번과 시드니처럼 빠른 성장을 보이지는 않았다. 퍼스(Perth)를 포함한 몇몇 지역의 부동산 가격은 둔화됐고, 브리즈번(Brisbane) 같이 크게 오르지 않은 곳도 있으며 가격이 정체 상태인 지역도 있다.
부동산 분석회사 ‘도메인 그룹’(Domain Group) 데이타에 의하면 멜번 부동산 시장의 진정한 붐은 2013년에 있었고 단독주택의 경우 가격은 9.9%가 올랐다. 2014년에는 6.8%가, 올해는 6월에 이미 6.1%가 상승했다.
시드니는 멜번보다 더욱 강세를 보여 2013년과 2014년 2년 동안 단독주택의 가격은 30% 이상 상승했다.
지난 주 금요일(16일), 시드니 모닝 헤럴드 부동산 섹션인 ‘도메인’(Domain)은 최근 호주 부동산 시장 변화를 전망, 눈길을 끌었다.
▲시장의 열기는 식을 것인가?= 현 시점으로 보아 시드니는 순환주기의 구조상 부동산 시장의 열기가 진정되는 초기 조짐을 보이고 있다. 그런 기미가 가장 많이 보이는 곳은 시드니이며, 멜번은 이보다는 좀 덜한 편에 속한다.
멜번은 지난 6월 말부터 경매 낙찰률이 조금씩 떨어지고 있고 매물 수도 하락하고 있다. 지난 주말 경매에서는 1200채 이상의 매물이 나왔고 낙찰률은 75% 이하를 기록했다.
시드니의 경매 낙찰률은 멜번보다 빠르게 하락, 지난 8월부터는 답보상태에 머무르고 있다.
이러한 하락 이유 중 하나로는 투자자에 대한 시중 은행들의 새로운 대출 제한 때문이다. 호주 금융감독원(APRA)이 은행들에 대한 규제를 강화하면서 각 은행은 투자자들에 대해 은행 대출금리를 올리고, 한도액을 통제하는 것이다.
맥콰리 은행은 이달 12일(월), “내년부터 호주주택 가격이 7.5% 하락할 것”이라는 전망을 내놓았다. 이런 상황에서 호주 중앙은행이 금리를 올리면 돈을 빌리려는 사람들은 주춤하게 되고 중앙은행의 결정에 따라 주택가격은 오르락내리락 하게 될 것이다. 하지만 이런 일이 일어나리라고 예측하는 전문가들은 극소수에 불과하다.
▲첫 주택 구매자들이 한숨 돌릴 수 있는 기회가 될 것인가?= 시드니 부동산 시장에서 첫 주택 구매자들의 숫자가 점점 감소하고 있는 반면, 멜번에서는 부동산 시장의 새로운 진입자들이 늘어나고 있다. 투자자들이 시장에서 한발 물러서면서 경쟁이 줄어들어 첫 주택 구입자들에게 좋은 기회가 될 수 있지만 주택가격이 너무나 올랐기에 선뜻 나서는 것을 꺼려하고 있다. 부동산 시장의 붐 이후 중간가격은 매번 신기록을 경신, 시드니는 100만 달러를 넘어섰고, 멜번은 60만 달러 이상에 달하고 있다. 그렇기에 부동산 시장이 첫 주택 구입자들에게 다소 유리한 상황이 됐더라도 아직 따라잡기에는 역부족인 것이다.
첫 주택 구입자 입장에서 부동산 경기가 과열돼 있는 한, 여전히 주택 구매는 엄두가 나지 않을 뿐 아니라 내 집을 마련하기에는 가격이 너무 비싼 편이다. 몇몇 지역에서는 대부업체들이 집값 대비 융자 비율(Loan-to-valuation ratio: LVR)을 높게 요구하고 있다.
부동산 시장의 급성장에서 또 하나의 수혜자는 건설업계이다. 시드니와 멜번은 특히 아파트 부문을 비롯한 주택 건설률이 최고치를 보여 첫 주택 구입자들 입장에서는 주택 공급이 좀 더 많아짐에 따라 시장에 진입할 수 있는 기회는 더 늘어날 전망이다.
▲주택 판매자들은 어떠한가?= 지난 몇 년간 주택을 판매하고자 하는 사람들은 가격상승으로 주택 매각이 큰 이익이 발생할 것이라는 것을 알고 있다. 이는 향후 주택가격이 다소 하락하더라도 부동산 시장 붐 이전에 주택을 구입한 사람들에게 그리 큰 영향을 주지 않을 것이라는 진단이다.
팔고자 하는 사람들은 지금 살고 있는 집을 먼저 팔고 가격이 진정된 이후 살 집을 다시 마련할 것인가에 대해 결정할 필요가 있다.
부동산 시장이 하락세를 보이면 구입자들은 좀 더 까다로워진다. 이는 판매자 입장에서 내놓은 매물이 시장에 오래 머물러 있게 되거나 판매자가 할인을 감수해야 한다는 것을 의미한다.
경매 낙찰률이 50% 이하로 떨어지게 되면 판매자들은 호가를 좀 더 현실적으로 하게 되고 전체적인 기대치와 가격이 유보된다.
부동산 시장이 주택 판매자들을 점점 어렵게 할 수 있지만 오래 전 주택을 구입한 사람들은 지난 2년 동안 상당한 자산 획득이 있었을 것으로 보인다.
▲부동산 시장 붐의 원인은?= 보통 호주 부동산 시장은 가격의 성장과 정체를 거듭하면서 단계별 성장을 보여 왔다.
최근 부동산 시장 붐의 가장 주요한 요인으로는 호주 중앙은행의 낮은 기준금리를 들 수 있다. 지난 2015년 5월 이후 기준금리는 2%를 유지하고 있고, 이는 역사상 가장 낮은 금리이다.
이로 이해 은행 예금의 이자율이 낮아졌고 은행 대출금리 또한 인하돼 사람들에게 부동산 구입은 매력적인 투자처가 되었던 것이다.
2012년 5월의 기준금리는 4.25%였고 호주 중앙은행은 광산경기가 침체되자 부동산 시장을 비롯해 경기 부양책을 마련하고자 기준금리를 계속 낮춰온 것이다.
이로 인해 생각보다 많은 투자자들이 대거 들어왔다. 이 같은 현상은 멜번에 두드러졌고 시드니는 지난 2년 동안 부동산 구매자 중 투자자의 비율이 60%를 넘어섰다.
낮은 기준금리라는 요인 외, 수요에 비해 공급이 미치지 못하는 인기 지역, 부동산 시장에 대한 장미빛 전망, 인구 급성장, 해외 투자자들의 구미 등이 부동산 시장의 붐을 일으킨 것으로 분석된다.
이은주 객원기자
로그인해주세요
- |
