오늘의 주제인 ‘Business for sale’을 한국식으로 풀이를 하자면 ‘사업체 매매’ 정도로 해석하시면 될 것 같습니다.
이제 시드니 한인사회도 50여년의 이민역사가 되어서 그런지 주말마다 발행되는 한인 주간지들을 보면 상당한 양의 사업체 매매와 관련된 광고들을 볼 수 있습니다. 호주는 본인이 하던 사업체를 매매할 경우 변호사를 선임하는 것이 일반적입니다. 물론 개인끼리 변호사없이 서로 직거래를 하는 것도 가능하겠지만 사업체를 매매하면서 변호사가 만든 계약서에 언급된 취득세 등을 의무적으로 내야 하기 때문에 변호사 선임은 필수(?)라는 생각을 합니다.
일반적으로 사업체를 매매하면서 필요한 계약서는 두가지인데 첫번째는 사업체에 대한 ‘매매 계약서’입니다. 그리고 두번째로 필요한 계약서는 사업체의 전(前) 세입자가 확보했던 임대 계약을 새로운 세입자가 건물주로부터 양도받는 절차가 필요합니다. 가령 사업체의 매매는 이뤄졌지만 사업체를 운영할 수 있는 장소의 임대 계약이 없거나 임대 양도에 대한 건물주의 승인이 없는 경우 구매한 사업체는 무용지물이 될 수 있습니다.
또 비록 건물주로부터 임대에 대한 양도 승인은 받았지만 남아 있는 기간이 너무 짧은 경우 차후 임대 재계약에 대한 불확실함도 해결해야 하는 난관 중의 하나라고 할 수 있습니다. 여기서 나열한 어려움들 말고도 여러가지 다른 문제점들이 발생할 수도 있습니다. 그래서 가능한 본인의 입장을 대변할 수 있는 변호사를 선임하여 예상치 못한 문제의 실마리를 풀어 나가는 것이 현명하다고 보는 이유가 여기에 있습니다.
하지만 종종 간단하게 당사자들끼리 변호사비 등을 아끼기 위해 직접 사업체 매매를 하다가 여러가지 문제 발생으로 나중에(?) 변호사를 찾는 경우도 종종 본 적이 있습니다.
시드니 한인들끼리 하는 가장 흔한 사업체 매매에 대한 한가지 예를 들어 보겠습니다. 종종 매매 계약서를 작성하면서 권리금의 절반은 현찰로 달라는 요구를 합니다. 일명 ‘다운 계약서’를 만들자는 것입니다. 다운 계약서란 가령 실제 구매가는 10만불인데 계약서에는 5만불로 하고 나머지 5만불은 현찰로 받겠다는 것입니다. 본인도 처음 사업체를 살 때 그렇게 했다고 하면서 이런 요구를 한다면 여러분들은 어떻게 하시겠는지요? 필자의 경우 당연히 여러분의 변호사로 이런 제시에 심사숙고 하시라는 조언은 드리겠지만 그렇게 하면서까지 그 사업체를 구입하고자 하신다면 참으로 난감한 상황이 아닐 수 없습니다. 만약 이런 방법으로 구매를 하다 중간에 계약파기가 되는 경우 계약서에 언급된 가격은 실제 가격과 달라 최악의 경우 현찰로 준 부분을 입증(?)하지 못하여 나중에 다시 돌려 받지 못하는 상황도 가능합니다. 또 이렇게 구매를 했다고 하더라도 나중에 다시 파는 시점에서 본인도 과거 자신이 지불한 현찰 권리금을 찾기 위해서 새로운 구매자에게 동일한 요구를 하게 됩니다. 어느 순간 중간에서 발생한 한 개인의 사리사욕으로 시작된 편법이 결국 꼬리에 꼬리를 무는 상황이 됩니다.
우여곡절의 이런 모든 절차를 끝내도 마지막 단계인 임대 양도의 난관이 남아 있습니다. 새로운 세입자로 건물주의 허락(?)을 받아야 하는 절차입니다. 만약 건물주가 “... 당신을 새로운 세입자로 받고 싶지 않다...”고 할 경우 사업체 매매는 무효가 되는 것입니다.
보통 매매 계약서를 작성하면서 사업체 매매는 ‘건물주가 임대 양도를 승인하는 조건으로 한다’라는 단서가 붙습니다. 그렇지 않고는 사업체는 샀지만 사업을 할 수 있는 장소가 없기 때문에 이런 조항은 필수의 필수입니다. 하지만 종종 남아 있는 임대 기간이 짧아 사업체를 구매한 후에도 임대 재계약에서 어려움을 겪는 분들도 보았습니다. 만약 남아 있는 임대 기간이 짧은 경우 사전에 건물주에게 남아 있는 기간에 추가 기간을 승인해 줄 수 있는지 미리 의사타진을 하는 것이 좋다는 생각을 합니다.
건물주가 새로운 세입자로 허락을 해 주지 않는 상황은 보통 사업체를 구매하는 구입자의 경력이 불확실하거나 경제적인 여건이 충분하지 않아 임대료를 못 낼 가능성이 보일 경우 거절을 많이 합니다. 건물주는 거두절미하고 임대료를 잘 낼 수 있는 세입자인지가 가장 큰 관심사입니다. 다음 주엔 실제 사례와 함께 사업체 매매에 대한 마무리를 하겠습니다.
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