에어비엔비 등 공유경제 사이트를 통해 개인이 합법적으로 임대업을 하는 경우가 증가하고 있다.

에어비엔비(AirBNB), 홈-어웨이(HomeAway), 아브리텔(Abritel), 등 주택 임대 사이트들을 통해 개인이 주택을 임대할 경우 알아야 할 것은 무엇인가? 

이에 대해 적용되는 법률은 알뤼르(Alur) 법과 ‘뉴메릭 공화국을 위한 법률’(loi pour une République numérique) 그리고 일부 대도시들의 예외적인 규정들이다. 

 

 

지난 7월 4일, 파리 시는 에어비엔비 등  공유경제 사이트를 통해 개인이 자신의 집을 임대하고자 하는 경우, 시청에 등록해야 하는 규정을 가결하여 채택했다. 

(니스는 6월 23일, 보르도는 7월 10일)

 

'뉴메릭 공화국을 위한 법률'은 '알뤼르 법'의 일부 조항을 수정하여 인구 20만 명 이상인 도시에 임대인의 등록을 의무화 했다. 

개인주택 임대 기간은 최대 120일, 직업적인 이유, 건강 문제 또는 천재지변 등의 경우는 예외로 하고, 1년에 8개월 이상 거주하는 주택을 개인주택으로 간주한다. 4개월(120일) 이하 거주하는 주택은 제2의 주택이 된다.

개인주택을 1년에 120일(4개월) 이하 임대할 경우, 파리, 보르도와 니스를 제외하고는 아무런 행정 절차를 밟을 필요가 없다. 

단, 영세민을 위한 사회적 주택(HLM 등) 및 단지 내 집주인들 공동규정이 재임대를 금지하는 경우, 또는 세입자가 주인으로부터 재임대(sous-location)를 문서로 허가받지 않은 경우는 임대가 금지된다. 

 

120일 이상 임대의 경우는, 프랑스 전역에서 시청에 신고하는 것이 의무적이다. 이때 시청은 신청자에게 주거 용도를 변경하여 가구를 갖추어 관광객에게 임대를 할 수 있게 허가해 주거나, 적합하지 않을 경우 거부할 수 있다. 주거지의 용도 변경은 개인적이며, 임대 용도가 지난 다음에는 주거 용도로 환원된다. 

주거용이든 아니든, 단기간 임대로 어떤 공간을 1년 내내 임대하기를 원하는 경우, 시청에 의무적으로 목적 변경 신청을 해야 한다. 용도 변경과는 달리, 목적 변경은 그 공간에 고유하므로 임시적으로 허가되지는 않는다.

 

아파트에 가구를 갖추어 1년에 120일(4개월) 이하 임대를 하는 경우, 일반 임대의 경우보다 임대료를 4배 이상 더 받을 수 있다. 따라서 여행자용으로 4개월 임대하는 것이 1년 간 일반 임대하는 것 보다 수입이 더 크다. 그러므로 관광지인 대도시의 많은  아파트가 계절적 관광 용도로 변경되어 임대 되고 있어서 일반 임대 주택란이 더 심각해지고 있다. 때문에 일부 도시에서는 이에대한 제약이 엄격하다.

 

파리, 니스, 마르세이유, 스트라스부르에서는 제2주택의 용도 변경은 시청의 허가를 받아야 한다. 이 규정은 인구 20만 명 이상의 도시, 파리 주변의 작은 코뮌들, 주택 문제가 심각한 인구 5만 명 이상의 도시에 적용된다. 

용도 변경 신청은 대개의 경우 면적 20m2 또는 25m2의 소형 아파트들이다. 이들 아파트가 파리의 1년간 일반 임대 아파트의 87%를 차지한다. 프랑스 전국의 비율은 12%다. 

 

2017년 7월 1일 가구를 갖춘 여행자용 주택으로 변형된 주택 수가 2012년 이후 가장 낮았는데, 2016년에 변형된 주택의 1/10 정도다.

소형 아파트 부족을 피하기 위해, 파리 시는 용도 변경을 허가하면서, 보상 조항을 이행하도록 조치했다. 이는 임대 아파트 2배 크기의 다른 용도 (사무실, 상업) 공간을 구입하여 그것을 주거용으로 변형하도록 하는 조항이다. 예를 들면 25m2짜리 스튜디오를 가구를 갖춘 관광용 아파트로 변형하려면, 이 용도 변경 신청을 뒷받침하기 위해 50m2짜리 새 주거 공간의 구입을 제의해야 하는 것이다. 

관리감독을 쉽게 하기 위해 파리, 보르도와 니스는 에어비엔비 령을 제정했다. 이 내용은  인구 20만 명 이상의 대도시와 파리 주변 작은 코뮌에서 단기간 가구가 갖추어진 주택을 임대하는 경우 등록번호를 교부 받는 것을 의무화하고 있다. 인터넷 사이트의 주택 임대 텍스트에 이 번호를 기입해야 한다.

 

 

 

세무서에는 무엇을 신고하나?    

 

모든 단기임대 수입은 세무서에 신고해야 한다. 개인도 이 수입을 소득세 신고서에 신고해야 한다. 임대 수입이 1년에 305유로를 초과하지 않으면, 이 부분은 면세 대상이다. 가구 딸린 주택으로 임대 수입이 32,900유로인데, 이렇게 분류되지 않은 경우, 개인은 microBIC 신고서를 택할 수 있고, 50% 공제를 받는다. 

전문 임대자의 경우는 소득세, 기업의 토지 분담금, 토지세, 법인세를 납부해야 한다. 관광객에게 서비스를 제공하지 않고 빌려만 주는 가구 딸린 주택 임대에 대해서 TVA는 내지 않는다. 세금 공제 후 사업액이 50만 유로 이상이면 기업의 부가가치 분담금 (CVAE)을 내야 한다.

다른 지역보다 비교적 관대한 프랑스 법이다.

 

프랑스 이외의 나라에서는, 많은 도시들이 숙소 제공자들의 아파트 전체를 임대할 수 있는 기간을 최대한 제한하고 있다. 90일 기간이 가장 흔하다. 런던, 시애틀, AirBNB의 본산지인 샌프란시스코 등이 90일이다. 런던과 암스텔담에서는 에어비엔비 자신이 임대 기간 90일 이상인 경우는 임대 광고를 삭제한다. 

뉴욕이 가장 엄격하다. 뉴욕에서는 계속 30일 이상 아파트 전체 임대가 금지되어 있다. 그래도 이를 어기는 광고들이 상당 수 사이트에 올라와 있다. 적절하지 않은 광고를 플랫폼에 올린 첫 번째 경우에는 벌금 1000$, 세번째 이후의 위반은 매번 벌금 7500$을 내야한다.

베를린에서는 임대 공간의 면적을 제한하고 있다. 아파트 면적의 50% 이상을 임대하면 10만 유로의 벌금이 부과된다. 단기간 아파트 전체 임대가 금지되어 있다.

 

기간 제한 외에 일부 시(市)들은 임대허가를 받도록 하고 있다. 시카고, 시애틀, 뉴-오리언스 또는 샌프란시스코가 그 경우다. 

위반하면 벌금이 하루에 1000$인데도 이 규정을 지키는 집 주인은 별로 없다고 한다. 지난 5월에, 켈리포니아에 인터넷 사이트에 올라 있는 단기 임대 아파트 8,000 채 중 2,000채만 시청에 등록이 되어 있었다. 

 

 

【프랑스(파리)=한위클리】이진명 편집위원