모기지 이자율 세부사항 반드시 숙지해야
(올랜도=코리아위클리) 최정희 기자 = 많은 사람들이 변동이자율 모기지 옵션의 자세한 내용을 모르고 선택한 몇년 후에 상환액이 갑자기 높아져 낭패를 보는 사태가 속출해 대출자들의 각별한 주의가 요망되고 있다.
변동이자율 모기지 옵션에는 대출자들에게 매월 ‘이자와 원금 상환’ ‘이자만 상환’ ‘내야하는 이자보다 적은 액수만 상환’하는 3가지가 있다. 하지만 주택구입자들이 ‘내야하는 이자보다 적은 액수만 상환’하는 것을 택해 최소 상환액만 지불하게 되면 결국 모기지 부채 총액이 감당할 수 있는 범위보다 크게 증가하게 되는 위험부담을 감수해야 한다.
오하이오주의 레이크우드에 사는 장애인 데니스 해리건(36)도 변동이자율을 완전히 이해하지 못하고 세일즈맨의 설득에 현혹되어 선택하여 집을 잃을 위기에 처한 사람들 가운데 하나다. 그는 변동이자율 1%로 집을 구입해 월 모기지 상환액이 1245달러였지만 최소 상환액만 납입하다가 3년이 채 못되어 월 상환액이 2400불까지 올라 월 소득 2,100불인 해리건으로서는 도저히 지불할 수 없는 상황까지 이르렀다.
해리건은 모기지 브로커가 낮은 이자율로 상환하다가 리파이낸스하라고 부추기면서도 이자율이 낮기 때문에 조기상환수수료(prepayment penalty)가 있다는 것과, 최소 상환액만 지불할 경우 월 상환액이 2천달러 이상으로 올라갈 수 있다는 등의 위험 요소를 자세히 설명하지 않았다고 주장하고 있다.
한편 브로커들과 대출기관들은 변동이자율 옵션 모기지가 소득의 변동이 심한 대출자들이나 홈 에퀴티로 즉시 여유 현금이 필요한 사람들에게 유용하다고 주장하고 있다.
플로리다 모기지 브로커 협회의 패트리스 야마토 회장은 <세인트피터스버그 타임스>와의 인터뷰에서 변동 이자율 모기지에 대해 “이것은 당장 낮은 이자율로 지불하다가 나중에 많은 돈을 지불하게 되는 것인데, 궁극적으로 어떤 것이 가장 좋을지는 고객들이 선택해야 한다”라고 말했다. 그러나 야마토는 사람들이 변동이자율 모기지 옵션을 잘못사용하고 있고 어떤 브로커들과 대출기관들은 낮은 이자율이 고정된다고 거짓말을 하고 있다는 것을 인정했다 .
그러나 업계 종사자들은 대출자와 대출기관 쌍방 모두에 책임이 있다고 말한다. 즉 소비자들은 세일즈맨의 설득에 넘어간 것이고, 브로커와 대출기관들은 높은 커미션을 위해 고객들을 유혹하고 있다는 것이다.
전문가들은 많은 사람들이 변동이자율 모기지를 선택한 결과, 플로리다 주 뿐 아니라 다른 주에서도 주택 차압률이 증가하고 있다고 말했다.
전국 소비자 변호사 협회(NACA)의 이라 레인골드 전무 이사는 “차압은 모기지가 높은 이자율로 재조정되었을 때만 증가한다”며 “사람들이 변동이자율 모기지를 택해 결국 모기지 총액이 주택가격보다 높아져 리파이낸스하거나 주택을 팔 수 없어 큰 손실을 보고 있다”고 말했다.
변동 모기지로 인한 피해를 줄이기 위한 조언
그렇다면 변동 모기지로 인한 피해를 줄이기 위한 방법은 무엇일까. 전문가들이 제안하고 있는 조언들을 정리하면 다음과 같다.
1.모기지의 세부사항을 완전히 이해하기 위해 면밀히 검토해야 한다.
2. 처음 이자율이 얼마동안 지속될지, 얼마나 자주 바뀔 수 있는지, 얼마나 높아질 수 있는지 확인해야 한다.
3. 페이먼트 옵션이 있다면 각각 어떻게 다른지 확인해야 한다.
4. 처음 대출액보다 나중에 부채 총액이 더 높아질 수 있는지, 조기상환수수료가 있는지도 확인해야 한다.
5. 변동이자율 모기지 옵션에서 내야하는 이자보다 적은 납입액을 내는 모기지를 택할 경우, 모기지 밸런스가 매달 오르고 나중에는 걷잡을 수 없이 상승한다. 그러나 한해에 1회이상 더 많은 불입액을 내면 밸런스에 추가되는 이자의 일부나 전액을 지불할 수 있어 위험을 방지할 수 있다.
6. 현재 살고 있는 주택에 적어도 몇년이상 거주할 계획이라면 고정 이자율 모기지로 리파이낸싱 하는 것이 좋은 아이디어다. 이렇게 하면 모기지를 상대적으로 낮은 이자율로 고정시킬 수 있다.
