오클랜드 카운슬이 지난달 20일 공개한 오클랜드 주거용 부동산의 과세표준액(RV, Rateable Value)이 3년 전에 비해 평균 46% 급등한 것으로 나타났다. 이는 오클랜드 주택의 평균 가치가 지난 3년 동안 절반 가까이 올라 사상 처음으로 100만달러를 넘겼음을 의미한다.
오클랜드 주택 평균 가치 1,076,000달러
지방자치단체들은 법률에 의해 3년마다 재산세를 산정할 목적으로 관할 부동산을 재평가해야 한다.
지방자치단체들이 평가하는 RV는 자본 가치(CV, Capital Value)를 근거로 하기 때문에 RV와 CV는 흔히 같은 개념으로 사용된다.
오클랜드 카운슬이 지난 7월 1일 기준으로 54만 8,000채의 주거용 부동산에 대해 재평가를 실시해 지난달 공개한 자료에 따르면 평균 가치가 3년 전에 비해 46% 급등해 107만 6,000달러를 기록한 것으로 밝혀졌다.
이는 지난 2014년 재평가 당시의 상승률 34%를 뛰어넘는 것으로 2회 연속 두 자릿 수의 높은 상승률을 보여 주고 있다.
라이프스타일 부동산도 2014년 17.7% 상승에서 올해 57% 급등으로 가치가 올랐다.
오클랜드 카운슬의 데이비드 노만(David Norman) 수석 이코노미스트는 “오클랜드 주거용 부동산의 RV 급등은 지난 3년 동안 강한 인구 증가에 비해 낮은 신규 주택 공급과 저금리, 그리고 유니태리 플랜(Unitary Plan)으로 인한 가치 상승 등을 반영하는 것”이라고 설명했다.
오클랜드 287개 지역 중 Kawau Island(-3%)를 제외한 전 지역에서 감정가격이 일제히 오른 가운데 Paerata/Runciman 지역이 151%로 가장 높은 상승률을 기록했고 Wainui/Waitoki 지역이 102%로 뒤를 이었다.
Westgate(86%), Drury(81%) 등 68개 지역이 50% 이상의 높은 상승률을 기록했고 139개 지역의 감정가격이 100만달러를 넘은 것으로 조사됐다.
오클랜드 카운슬의 주택 감정 작업은 카운슬과 독립적인 자산평가기관인 쿼터블 밸류(Quotable Value)가 건물의 형태, 주변의 판매가격, 2014년 이후 건물이나 토지의 변화 등을 종합적으로 평가하여 이뤄졌다.
RV 상승이 높은 판매가 보장하지 않아
RV 상승은 가까운 장래에 집을 판매할 계획인 집주인들에게 좋은 소식일 수 있다.
부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)에 따르면 새로운 RV가 720만달러인 Remuera의 한 주택은 지난 4월 이 가격을 휠씬 넘은 880만달러에 팔려 가장 큰 차이를 보이고 팔린 사례로 꼽혔다.
코어로직이 올해 분석한 1만 4,795건의 주택 매매 가운데 51.3%인 7,589건인 새로운 RV 미만에 거래됐고 678건으로 새로운 RV에 거래된 것으로 나타났다.
전문가들은 급등한 RV가 장래 주택을 판매할 때 더욱 높은 가격을 보장하지 않는다고 주택 소유주들에게 경고한다.
콜리어스(Colliers)의 알란 맥마혼(Alan McMahon) 이사는 “높은 RV를 염두에 두고 집을 팔려는 순진한 사람들이 항상 있다”며 “RV가 50% 올랐다고 해서 주택 가치가 1주일 사이에 그만큼 오르는 것은 아니고 RV는 한 시기의 추정치일 뿐이다”고 말했다.
맥마혼 이사는 이어 “이번 RV의 급등은 놀라운 일이 아니다”며 “주택 RV가 올랐다고 갑자기 부자가 됐다는 생각에 빠지지 말고 새로운 감정가격을 가지고 추가로 은행 융자를 받는 것도 바람직하지 않다”고 지적했다.
주택부 필 트와이포드(Phil Twyford) 장관도 “새로운 주택 감정가격이 현재의 시장 가치라고 생각하여 부유해졌다는 느낌에 원하는 물건을 마음대로 구입하는 행동은 현명하지 않다”고 경고했다.
RV 상승폭에 따라 재산세 인상 결정
이번에 발표된 새로운 주거용 부동산 RV를 기초로 내년 7월부터 부과될 재산세가 산정된다.
오클랜드 카운슬 측은 RV 상승만큼 재산세가 오르는 것이 아니고 재산세에 대한 RV의 정확한 영향은 내년 예산안이 통과될 때까지 알 수 없다고 밝혔다.
코어로직의 닉 구달(Nick Goodall) 조사원은 “재산세 인상은 RV의 상승률과 관계가 있다”며 “주택 RV의 평균 상승률인 46%보다 높은 상승률을 보인 주택의 재산세는 인상되고 그보다 낮은 증가율을 보인 주택의 재산세는 인하될 것이다”고 말했다.
오클랜드 상공회의소의 마이클 바넷(Michael Barnett) 소장은 “재산세(Rates)는 오클랜드 카운슬의 서비스에 대해 지불하는 세금으로 서비스 수준이나 비용이 변하지 않았는데 부동산 가치가 올랐다고 해서 재산세를 인상하는 것은 공정하지 않다”며 “카운슬은 부동산 가치를 근거로 재산세를 산정하는 방식을 변경해야 한다”고 주장했다.
재산세 인상을 2.5% 이내로 공약한 필 고프(Phil Goff) 오클랜드 시장은 올해 전체적인 재산세 인상률을 2.5%로 유지했으나 내년부터는 여러 가지 요인으로 공약을 지키기가 쉽지 않을 것으로 전망되고 있다.
상업용 부동산 RV 급등으로 임대료 상승 우려
이번 오클랜드 카운슬의 부동산 재평가 결과 주거용 부동산에 못지 않게 상업용 및 산업용 부동산의 RV도 크게 오른 것으로 나타났다.
상업용 부동산의 경우 43% 올랐고 산업용 부동산은 47% 급등했다. 2014년 재평가에서는 상업용 부동산이 16.2%, 산업용 부동산이 15.7% 각각 올랐었다.
이 같은 큰 폭의 상승세는 지난 3년 동안 강한 경제 성장으로 상업용 및 산업용 부동산의 이용률이 높아졌고 고용이 증가했으며 사업이 팽창한 결과이다.
가장 높은 가치를 보인 상업용 부동산은 22억6,000만달러의 오클랜드 공항이었다.
상업용 및 산업용 부동산 RV의 급격한 상승은 재산세에 직접적인 영향을 미치고, 차례로 임대료에도 파급효과를 미칠 것으로 우려된다.
프로퍼티 카운슬의 맷 패터슨(Matt Paterson) 대변인은 “오클랜드는 상가 임대가 전국에서 가장 많기 때문에 급등한 RV로 인한 임대료 파급효과는 오클랜드 상가 세입자들에 더욱 의미가 깊다”고 말했다.
베이리스(Bayleys) 부동산의 마이크 베이리(Mike Bayley) 사장은 “상업용 부동산의 RV 상승률과 같은 비율로 재산세가 인상되진 않는다”며 “RV는 지나간 시세를 반영하는 것이지 현재의 시장 가치를 나타내진 않는다”고 말했다.
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