10만불까지 세금공제 혜택도
  (올랜도=코리아위클리) 최정희 기자 = 최근들어 지속되고 있는 주택값 상승으로 인해 불어난 에퀴티를 활용, 2차 융자를 신청하고 있는 홈오너들이 많다.

부동산 에퀴티(Equity)는 건물의 현재 감정가격에서 현재 남아있는 모기지 론 밸런스를 빼고 남은 액수를 말한다. 가령, 현재 소유하고 있는 부동산 가격이 40만불이고 앞으로 지불해야 할 모기지 잔여금이 25만불 남았다면 15만불이 에퀴티라 할 수 있다.

아직까지는 모기지율도 상당히 낮은 수준을 기록하고 있어 10년전과 같은 액수의 융자금을 얻고도 낮은 페이먼트를 할 수 있다는 사실이 큰 매력으로 작용하고 있다.

이러한 에퀴티는 부동산 소유주의 재산으로 일부 사람들은 에퀴티를 그냥 묶어두지 않고 에퀴티를 이용한 융자를 통해 비싼 이자의 크레딧 카드 혹은 자동차 융자를 갚는 데 사용하고 있다.

크레딧 카드의 높은 이자는 세금공제가 되지 않지만 에퀴티 융자에 붙는 이자 페이먼트는 최고 10만달러까지는 세금공제를 받을 수 있기때문이다.

이밖에도 집을 증축 또는 수리를 해 부동산 가치를 올리는데 사용하기도 하고 또 다른 부동산을 구입하기 위한 다운페이먼트로 사용하기도 한다.

이처럼 다양한 용도로 사용할 수 있는 에퀴티는 그 융자 방법에 따라 여러가지가 있다.

홈에퀴티 론

에퀴티 론에는 2차융자로 불리우는 홈에퀴티 론과 홈에퀴티 라인 오브 크레딧(Home Equity Line of Credit)으로 나눌 수가 있다.

에퀴티 론은 융자금액을 일시에 받아서 일정기간(15년, 25년, 30년) 동안 변동 또는 고정이자로 갚아가는 것이다.

15만불에 해당하는 에퀴티 론을 받았다면 15만불짜리 부동산 모기지를 갚아나가듯이 지불해야 한다.

홈에퀴티론을 할 때는 반드시 벌룬 페이먼트의 액수와 상환기간 이전에 갚을 경우 벌칙금이 있는지에 대해 확인해야 한다.

에퀴티 라인 오브 크레딧

에퀴티 라인 오브 크레딧은 융자금액을 라인 오브 크레딧 형식으로 받아서 필요할 때 필요한 액수만큼만 쓰면서 갚아 갈 수 있다.

15만불 한도의 크레딧을 받아 우선 5천달러만 썼다면 5천달러에 대한 지불만 하면 된다. 물론 이때도 이자가 붙는다.

즉 에퀴티 라인 오브 크레딧은 집의 에퀴티를 담보로 받은 크레딧 카드와 같은 것으로 이해하면 된다.

필요하지 않는 경우 돈을 쓰지 않으면 페이먼트가 없으며 1년에 한번 매니지먼트 비용(45달러에서 1백50달러 정도)만 내면 된다.

크레딧 카드나 체크 북 형식으로 신청자에게 주어지며 은행에 따라 차이는 있으나 1년이나 3년안에 클로즈할 경우 벌금이 있는 것이 보통이다.

신청자들은 지금은 돈이 필요없지만 나중에 필요한 경우를 대비해 주택가격의 상승으로 생긴 많은 에퀴티를 미리 라인 오브 크레딧 형식으로 받아두는 경우가 대부분이다.

크레딧카드처럼 변동 이자율로 처음에는 낮게 적용되지만 사용액이 늘어나게 되면 사용액에 따라 이자율이 높아지며 매번 사용시마다 사용비가 부과된다.

그러나 홈에퀴티론처럼 융자기간내 일정한 이자율이 적용되는 것이 아니고 처음에는 변동 이자율로 낮게 적용되므로 단기간내 갚을 예정이라면 홈에퀴티론보다 유리하다.

한편 에퀴티 융자를 받을 때 앞에서 숫자상으로 예를 든 15만불이 다 적용되는 것은 아니다. 에퀴티 론이나 에퀴티 라인 오브 크레딧의 융자 금액의 한도와 이에 대한 이자는 신청자의 크레딧과 크게 관계가 있다.

크레딧 점수가 좋은 신청자들은 4.25%의 이자부터 받을 수 있는 프로그램들이 있다. 두가지 에퀴티 융자 역시 고정과 변동이자의 프로그램이 있으며 융자를 받고 난후 담보서류가 등기되면 2차 융자로 간주된다.

재융자

한편 재융자를 할 때도 에퀴티를 이용할 수 있다.

재융자는 처음 부동산을 구입했을 때보다 현재의 이자율이 현저히 낮아져 그 차이가 1.5% 이상 났을 때 주로 행해지고 있다.

재융자를 할 때 모기지 잔여금만 재융자를 하기도 하지만 현재 부동산값 전체에 해당되는 금액에 대해 재융자를 받아 잔여금을 제외하고 나머지 에퀴티를 현금으로 쓰는 것이다.

그러나 재융자도 원래 주택을 구입할 때 융자를 하는 것과 똑 같은 절차를 거치며 이로인해 융자에 따른 융자수수료나 기타 비용 등 에스크로비용을 부담해야 한다.

에퀴티 융자는 이처럼 종류가 다양하고 조건이 달라 개인 상황에 따라 이득이 달라진 수 있다.

따라서 홈에퀴티 론을 택하든 재융자를 선택하든 융자 전문가와 상의해 현명한 계산과 판단으로 적절한 융자 프로그램을 선택하는 것이 좋다.