2020년 3월 이후 주택시장 호황기 당시 시드니 대부분 교외지역(suburb)에서 가격이 급등했으나 지난해 침치를 겪으면서 많은 지역에서 당시의 상승폭이 사라진 것으로 조사됐다. 사진은 달링허스트 중심가 메인 도로. 이 교외지역은 시장 침체가 이어지는 가운데 올 1월 현재 16.7%의 하락을 보인 것으로 집계됐다. 사진 : Visit Sydney Australia

 

‘CoreLogic’ 보고서, 부동산 붐 당시의 가격 상승률, 침체 시기 하락에 비해 높아

 

전염병 사태 이후의 부동산 붐 당시 기록한 엄청난 가격 상승이, 시드니 대부분 교외지역(suburb)에서 지워졌다는 분석이다. 기준금리 인상으로 구매자의 담보대출(mortgage) 차입 능력이 감소하고 주택가치 또한 팬데믹 이전 수준으로 돌아갔기 때문이다.

하지만 최근 관련 보고서를 보면 바이러스 대유행과 함께 시작된 가격 상승률이 이후의 침체기에 기록한 하락 비율보다 높은 시드니 교외지역은 절반이 넘는다.

이달 셋째 주, 부동산 컨설팅 사 ‘코어로직’(CoreLogic)이 내놓은 새로운 수치에 따르면 유닛 가격이 2020년 3월 이전의 중간가격 수준으로 돌아간 광역시드니 교외지역은 거의 절반에 이르지만 단독주택(house)은 약 10%만이 이에 해당된다.

‘코어로직’ 보고서는 올해 1월 시드니 지역 유닛 가격이 정점을 기록한 2021년 11월에 비해 10.5% 하락했으나 2020년 3월 이전에 비해서는 여전히 0.2%가 높다. 또 단독주택 가격은 2022년 1월 정점에서 15% 떨어졌지만 팬데믹 이전에 비해서는 10.6% 높은 수준임을 보여준다.

‘코어로직’의 팀 로리스(Tim Lawless) 선임연구원은 “구매자의 주택 유형 선호도가 고밀도에서 멀어짐에 따라 전염병 대유행 시기의 시장 호황 당시 유닛 가격은 단독주택에 비해 덜 증가했다”고 말했다. 때문에 “이후 침체기에 접어들면서 단독주택에 비해 더 빠른 속도로 하락했다”는 것이다.

이어 로리스 연구원은 “다만 더 많은 완충을 감안할 때 시드니 지역 중간 주택가격의 상당한 급등이 지워질 가능성은 낮지만 불가능한 것은 아니다”고 진단했다. “일각에서는 주택가격이 더 하락할 것으로 예상하기도 하지만 최악의 상황은 지난 것으로 보인다”는 그는 “구매자들이 연속된 이자율 충격에 적응하고 있으며 낮은 수준의 매물 공급은 가격 하락을 제한하고 있다”고 설명했다.

 

도심 인근 서리힐(Surry Hills. 사진)의 단독주택 중간가격은 16.6% 하락을 기록했다. 사진 : Brady Marcs Buyers Advisory

   

단독주택은 유닛에 비해 가격 손실이 덜 광범위했지만 도심 일부 지역의 단독주택 가격이 큰 폭으로 하락했다. 서리힐(Surry Hills)과 달링허스트(Darlinghurst)의 주택은 2020년 3월에 비해 거의 17%(약 35만 달러)가 떨어졌으며 레드펀(Redfern), 알렉산드리아(Alexandria), 뉴타운(Newtown)도 10% 넘게 하락했다.

시장 호황기, 주택가격이 30% 이상 급등했던 북부 해안의 콜라로이(Collaroy)와 맨리(Manly)도 2020년 3월 이전 수준보다 약간 낮았다. 맨리의 경우 중간 주택가격은 2021년 10월 정점 이후 금액으로는 약 128만 달러 이상 하락했다.

‘코어로직’의 이번 보고서는 연간 최소 20건 이상의 주택거래가 이루어진 교외지역을 가격 분석에 포함시켰다.

로리스 연구원은 가격 면에서 상단에 있는 시장이 먼저 정점을 찍었고, 모기지 차입 능력이 감소하여 더 많은 구매자들이 보다 낮은 가격대의 주택에 눈을 돌림에 따라 중간가격 및 그 이하 가격대 주택의 경우 시장 침체기에 영향을 덜 받았다고 설명했다.

유닛 시장은 혼합된 모습을 보였다. 에핑(Epping)과 라켐바(Lakemba)의 유닛 가격은 10% 이상 하락했지만 이들 교외지역은 호황기에도 사실상 상승이 거의 없었던 곳이다. 반면 시드니 동부 센테니얼 파크(Centennial Park)와 브론테(Bronte)의 경우에는 호황기의 가격 성장 부분이 지난해 침체기 동안 상당 부분 사라졌다.

NBA 은행 가레스 스펜스(Gareth Spence) 선임연구원은 COVID 이후의 가격 상승 부분이 지워지는 것에 놀랍지 않다는 반응이다.

“우리는 전국적으로 최고점에서 최저점까지 약 18% 대의 감소를 예측하기도 했으며, 약 9%를 목격했다”는 스펜스 연구원은 “이 같은 예측을 하게 된 배경은 (이자율 상승에 따른) 모기지 차입 능력의 감소”라고 말했다.

이어 그는 “주택가격 하락에도 불구하고 구매 능력이 악화되었으며, 대출금 차용 능력이 가격하락보다 더 많이 감소했기에 앞으로 금리가 올라감에 따라 더욱 어려워질 것”이라고 덧붙였다. 현재 NAB는 최소한 5월까지, 호주 기준금리는 4.1%에 이를 것으로 보고 있다.

 

부동산 컨설팅 사 ‘코어로직’(CoreLogic)의 집계 결과 유닛 가격이 가장 크게 하락한 교외지역은 에핑(Epping)으로, 하락폭은 12.9%에 달했다. 사진은 에핑의 한 신축 아파트. 사진 : Homely

   

그런 반면 스펜스 연구원은 강한 노동 수요 및 임대시장, 여기에다 해외에서의 유입 인구가 증가하면서 주택가격 하락을 제한할 수 있다고 내다봤다.

한편 부동산 중개회사 ‘BresicWhitney’ 사의 토마스 맥글린(Thomas McGlynn) 최고경영자는 구매자가 잠재적 위험이나 기회에 빠르게 반응하기에 도심 및 고가의 주택 지역이 시장 호황과 침체를 이끄는 경향이 있다고 설명했다.

맥글린 CEO는 “주택가격은 많은 교외지역에서 팬데믹 이전 수준으로 돌아갔지만 대부분 구매자의 구입 능력은 더 악화됐다”고 진단했다. “이는 모기지 차입 능력 감소, 부담이 높아진 모기지 금리와 생활비, 아직은 부진한 임금 상승 등이 구매자 심리를 누르고 있다”는 그는 “또한 시장에 나오는 양질의 부동산이 적어 중간 가격에 더 많은 하향 압력이 가해졌다”고 덧붙였다.

 

■ 호황기 가격 상승이 지워진 교외지역

(Suburb : 중간가격 / 상승률-2020년 3월에서 2023년 1월 사이)

▲ Houses

Darlinghurst : $2,031,885 / -16.7%

Surry Hills : $1,799,045 / -16.6%

Redfern : $1,616,482 / -14.0%

Alexandria : $1,706,853 / -12.5%

Newtown : $1,525,198 / -12.1%

Chippendale : $1,543,861 / -11.8%

Forest Lodge : $1,983,235 / -11.3%

Camperdown : $1,624,702 / -11.1%

Erskineville : $1,482,331 / -10.9%

Birchgrove : $2,727,928 / -10.3%

Darlington : $1,574,738 / -8.7%

Parramatta : $1,247,369 / -8.3%

Balmain East : $3,233,911 / -8.3%

Rosebery : $1,828,272 / -7.5%

St Peters : $1,430,847 / -7.2%

Waverley : $3,126,971 / -6.9%

Glebe $2,123,507 / -6.8%

Lilyfield : $1,984,840 / -6.5%

Annandale : $1,878,144 / -6.4%

Enmore : $1,589,218 / -6.4% 

 

호황기의 상승한 주택가격이 2020년 3월 수준으로 하락한 시드니 교외지역은 전체의 약 10%에 이른다. 사진은 하버필드(Haberfield)의 한 매물 주택. 사진 : BresicWhitney Balmain

   

▲ Units

Epping : $748,716 / -12.9%

Lakemba : $403,506 / -11.0%

Waverley : $1,058,373 / -10.8%

Berala : $436,713 / -10.8%

Pennant Hills : $750,044 / -10.5%

Northbridge : $1,157,978 / -9.4%

Wiley Park : $409,010 / -9.3%

Rockdale : $634,118 / -9.2%

Beecroft : $930,547 / -9.1%

St Leonards : $1,023,526 / -9.0%

Arncliffe : $691,527 / -8.8%

Hurstville : $642,577 / -8.5%

Paddington : $994,434 / -8.4%

Centennial Park : $786,195 / -8.3%

Pymble : $963,079 / -8.1%

Harris Park : $467,770 / -8.0%

Bronte : $1,257,658 / -8.0%

Punchbowl : $445,975 / -8.0%

Fairlight : $1,429,351 / -7.9%

Roseville : $903,882 / -7.7%

Note: Median data is at January 2023

Source: CoreLogic

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au