높아진 주택가격 및 이자율 상승으로 시드니의 경우 중간가격 주택을 구입하려면 지난해 4월(기준금리 상승 이전)에 비해 최대 연간 9만 달러 더 많은 소득을 올려야 한다. 이는 시드니뿐 아니라 멜번, 브리즈번 등 다른 도시들 또한 마찬가지이다. 사진은 시드니의 한 교외지역. 사진 : ABC 방송 뉴스 프로그램 화면 캡쳐

 

‘Canstar’ 자료... 이자율 상승으로 시드니 중간가격 주택구입자, 연 27만 달러 필요

 

팬데믹 사태 이후 더욱 치솟은 주택가격에 금리인상까지... 이제 시드니에서 ‘내집 마련’을 이루려면, 연간 얼마의 소득을 더 올려야 하는 것일까.

최근 한 관련 업체가 내놓은 자료는 예비 구매자들을 더욱 암담하게 한다. 지난해 5월 이후 기준금리까지 상승하고, 이로써 예비 구매자들의 예산이 감소함에 따라 주택구입 여유를 갖기 위해서는 지난해 초(이자율 인상 전)보다 연간 최대 9만 달러 이상을 추가로 벌어들여야 한다.

호주 최대 금융상품 비교 사이트 ‘Canstar’ 자료에 따르면 시드니의 예비 구매자는 지난 달(11월) 기준으로 중간가격 140만 달러에 이르는 주택구입시 은행으로부터 담보대출(mortgage) 승인을 받기 위해 연간 총 27만 달러의 소득이 필요하다.

이는 주택가격이 약간 더 높았던 2022년 4월 이전에 요구됐던 8만9,000달러보다 훨씬 많은 액수이지만, 당시 기준금리는 사상 최저 수준인 0.1%였다.

멜번(Melbourne, Victoria)에서 주택을 찾는 이들의 경우, 이 도시의 중간가격인 94만4,000달러 주택 구입에 여유를 가지려면 2022년 4월에 비해 4만9,000달러 높아진 18만1,000달러의 소득이 요구된다.

같은 맥락에서 브리즈번(Brisbane, Queensland)과 퍼스(Perth, Wesyern Australia)의 예비 구매자는 각 16만9,000달러 및 13만6,000달러의 연소득이 필요하다. 이는 지난해 4월에 비해 각 5만 달러 및 4만6,000달러 높아진 것이다. 실제로 대부분의 예비 구매자는 모기지 대출 능력이 하락함에 따라 구매하고자 하는 주택의 위치, 규모 및 품질과 타협해야 한다.

하지만 대출기간 30년, 모기지를 위한 20% 보증금(deposit), 구매에 따른 비용 및 3%의 이자율 완충을 감안한 모델링은 주택가격 및 기준금리 상승을 따라잡기가 어렵다는 것을 보여준다. 이는 다수의 첫 주택구입자들이 부모 지원(bank of mum and dad)이나 정부 지원에 눈을 돌리는 이유를 설명한다.

단독주택에 비해 가격이 낮은 유닛이라 하더라도 시드니 중간가격을 기준으로 충분한 대출 능력을 유지하려면 추가로 4만6,000달러의 연소득이 필요하다. 멜번, 브리즈번, 퍼스 또한 3만 달러 이상의 소득이 있어야 한다.

모기지 대출 능력을 확보하는 데 필요한 높아진 비용은 2022년 5월부터 총 13회에 걸친 기준금리 인상에 따른 것으로, 이로 인해 예비 구매자의 차입 능력은 감소하고 대출을 받더라도 이전보다 크게 높아진 월 상환액을 지불해야 한다.

이달(12월)에는 호주 중앙은행(RBA)이 올해 마지막 통화정책 회의에서 현금금리를 12년 만에 최고 수준인 4.35%(11월 이사회에서 결정)를 유지하기로 함으로써 구매자와 주택소유자는 일단 내년 2월까지(매년 1월은 이사회 회의가 없음) ‘금리인상 부담’에서 유예를 받았다.

‘Canstar’의 금융서비스 담당 스티브 미켄베커(Steve Mickenbecker) 대표는 모기지 상환액이 급증하면서 구매자와 기존 대출자 모두 주택구입 및 소유 경제성이 악화되었다고 말했다.

그는 “이자율이 인상되기 이전인 2022년 4월까지만 해도 첫 주택구입자가 걱정했던 것은 모기지를 위한 보증금 확보였고, 이 부분이 해결되면 대출금의 월 상환액 부담도 가능했다”면서 “지금은 대출 보증금 마련은 물론 모기지를 승인받는 것도 크게 어려워진 이중고를 겪고 있다”고 설명했다. 이어 미켄베커 대표는 “이제 평균 소득을 가진 가계는 부부 모두 일을 한다 하더라도 시드니의 중간 주택가격을 감당할 방법이 없다”고 덧붙였다.

Canstar의 금융 데이터에 따르면, 시드니의 경우 중간가격 구입시(30년 만기, 20% 보증금 기준) 초기 월 모기지 상환액은 이제 7,611달러(2022년 4월 이전 대비)로 60% 이상 높아졌다. 브리즈번은 4,741달러, 퍼스는 5,075달러, 멜번은 55.6%가 오른 5,140달러에 이른다.

 

부동산 관계자들은 내집 마련을 위한 높아진 비용으로 인해 부부가 평균 소득을 올리는 가계라 하더라도 시드니에서 중간 주택가격을 감당하기는 어려운 것으로 진단한다. 사진은 시드니의 한 주택경매 현장. 사진 : ABC 방송 ‘The Business’ 방송 화면 캡쳐

   

펀드 회사 ‘Jarden Australia’의 카를로스 카초(Carlos Cacho) 선임 경제연구원은 고소득자와 부모의 도움을 받는 이들의 경우 모기지 능력에 덜 영향을 받기 때문에 이들이 부동산 시장을 주도하고 있다고 말했다.

그는 “현금을 확보한 다운사이저(downsizer), 부모 지원(bank of mum and dad)을 받은 이들이 더 많은 보증금으로 담보대출을 받는 것을 보고 있다”며 “보증금을 많이 내는 대신 적은 대출금을 받는 것은, 이자율에 덜 영향 받는다는 것을 의미한다”고 덧붙였다.

최근 Jarden Australia가 282명의 모기지 브로커를 대상으로 한 조사를 보면, 담보대출자의 약 15%는 부모의 지원으로 주택을 구입했다. 이들 중 3분의 2는 평균 7만 달러를, 5%는 20만 달러 이상 지원을 받았다.

카초 연구원은 첫 주택구입자 가운데 약 4분의 3이 부모의 지원을 받아 모기지 보증금을 마련하거나 심지어 은행 대출 없이 완전한 구매를 마무리하는 것으로 추정했다.

이처럼 부모의 지원을 받는 이들은 부동산 시장 진입에 유리하지만, 다른 한편으로 이는 호주사회의 계급 격차를 만들어내고 있다. 카초 연구원은 “특히 대도시에서 부동산을 소유하는 것은, 열심히 일하고 저축을 해서 얻을 수 있는 게 아니라 가족의 도움이 없이는 손에 넣기가 불가능한 것으로 바뀌고 있다”고 지적했다.

모기지 브로커 회사 ‘Foster Ramsay Finance’의 크리스 포스터-램지(Chris Foster-Ramsay)씨는 기준금리가 인상될 때마다 고객의 모기지 대출가능 금액은 2만5,000달러에서 7만5,000달러가 낮아졌다고 말했다.

그에 따르면 첫 주택구입자, 게다가 지난 수년 동안 부동산 시장에 진입하려 노력해온 이들은 이제 구입할 주택을 위해 검색 영역(지역)은 물론 부동산 규모(주택의 크기)를 계속 타협해야 한다. 또 이미 부동산 사다리에 올라 있는 이들, 특히 금리가 낮을 때 대규모 대출을 받아 내집 장만을 한 이들도 이자율 상승으로 모기지 상환에 어려움을 겪는 상황이다.

 

■ 모기지에 필요한 연소득

(각 도시 중간 주택가격, 30면 만기 20% 보증금 기준. 도시 : 2022년 4월 / 2023년 11월 / 증가액)

▲ Houses

Greater Sydney : $181,000 / $270,000 / $89,000

Greater Melbourne : $132,000 / $181,000 / $49,000

Greater Brisbane : $119,000 / $169,000 / $50,000

Greater Perth : $90,000 / $136,000 / $46,000

Combined Capitals : $126,000 / $179,000 / $53,000

 

▲ Units

Greater Sydney : $117,000 / $163,000 / $46,000

Greater Melbourne : $93,000 / $124,000 / $31,000

Greater Brisbane : $79,000 / $115,000 / $36,000

Greater Perth : $71,000 / $100,000 / $29,000

Combined Capitals : $96,000 / $131,000 / $35,000

Source: Canstar

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au