호주 부동산연구원(Real Estate Institute of Australia) 데이터를 기반으로 AMP은행 세인 올리버(Shane Oliver) 연구원이 분석한 주요 도시 주택가격을 평가한 결과 전반적으로 29% 이상 높게 책정되어 있다는 평가이다. 사진은 시드니의 한 신규 주거단지. 사진 : ABC 방송 뉴스 화면 캡쳐

 

AMP 연구원의 ‘Real Estate Institute of Australia’ 자료 분석, ‘인하’ 가능성 없어

 

현재 호주는 심각한 주택위기를 겪고 있다. 빠른 인구성장에 비해 신규 주택건설은 극히 부진하며, 이로 인해 임대 공실률도 사상 최저 수준을 보이는 상황이다.

그렇다면 호주의 주택가격은 적정 가치에 비해 얼마나 높아진 것일까. 이에 대한 최근 분석을 보면, 호주 각 대도시 주택가격은 분명 과대평가되어 있지만 이것이 ‘공정한 가치’(fair value)라고 간주되는 수준으로 하락할 가능성이 있음을 의미하는 것은 아니다. 다시 말해 적정한 시장가치 이상으로 치솟은 상황이지만 그렇다고 하락 가능성은 없다는 것이다.

투자은행 AMP 수석 경제학자인 셰인 올리버(Shane Oliver) 박사가 ‘Real Estate Institute of Australia’ 데이터를 기반으로 분석한 바에 따르면 호주 전역의 주택가격은 29% 이상 높게 책정되어 있는 상태이다.

분석 결과 호주에서 주택가격이 가장 높은 시드니의 경우, 그 가치는 33% 이상 높았다. 이는 부동산 컨설팅 회사 ‘코어로직’(CoreLogic) 수치를 기준으로 중간 주택가격이 약 45만8,000달러 하락해야 공정한 가치로 간주된다는 것을 의미한다.

시드니에 이어 과대평가된 도시는 브리즈번(Brisbane)과 캔버라(Canberra)로 각 33.5%, 31.1%에 달했으며, 애들레이드(Adelaide, 26.9%)와 멜번(Melbourne, 25.9%)이 뒤를 이었다. 퍼스(Perth)의 경우에는 중간가격이 8.8%만 하락해도 적정가치 수준이 될 것이라는 분석이다.

올리버 박사는 다윈(Darwin)과 호바트(Hobart)의 경우 1983년 이후의 데이터가 부족하기에 두 도시를 제외한 가운데 각 주 수도의 평균 주택가격과 임대료를 비교했다. 당시(1983년) 호주 전국 중간 주택가격은 6만9,569달러였으며 평균 임대료는 주(per week) 약 100달러였다. 이는 매년 주택가격의 약 8%를 임대수익으로 얻을 수 있는 수치이다.

 

다윈(Darwin)과 호바트(Hobart)를 제외한 주요 도시의 주택가격 과대평가 비율을 보여주는 그래프. Source: AMP, Real Estate Institute of Australia

   

반면 현재 호주 각 도시의 중간 주택가격은 109만1,938달러에 달하며 평균 임대료는 주 574달러이다. 이는 주택가격의 2.7%에 불과한 임대료에 해당된다.

올리버 박사는 이 수치가 주식수익 비율(price-earnings ratio for shares)과 유사한 방식으로 작용했다고 말했다. “이는 단지 하나의 가이드일 뿐이며 자산가치를 평가하는 완벽한 척도는 없지만 주식시장의 핵심 접근방식은 주가를 기본 수익과 비교하는 것”이라는 설명이다.

이어 “부동산 시장의 경우 수익은 없지만 임대료가 있는데, 임대용 부동산이든 소유자가 거주하는 주택이든 해당 건물에서 여전히 임대가치가 있다고 주장할 수 있다”는 올리버 박사는 “가치 평가가 더욱 확대되면 심각한 경기침체나 (해외에서의) 갑작스런 이민자 감소 등이 닥칠 경우 부동산 가격이 급격히 하락할 수 있다는 경고를 준다”고 덧붙였다.

하지만 올리버 박사는 특히 올해 하반기 기준금리가 완화될 것으로 예상되는 상황에서 이런 일이 일어날 가능성은 매우 낮다고 강조했다. 그에 따르면 이자율이 하락한다는 것은 일반적으로 주택가격이 높다는 것을 의미한다. 그런 점에서 올리버 박사는 “부동산 시장에서 일이 잘못된 여지는 많지 않다”고 진단했다.

그런 한편 올리버 박사는 만약 더 높은 금리 인상, 더딘 이자율 인하, 여기에 실업률이 빠르게 상승한다면 주택가격이 공정한 가치로 돌아올 수 있다고 말했다. 또한 기적(?)이 일어나 연방정부가 추진하는 5년 사이 120만 채의 신규 주택건설이 이루어지면 공급과잉 상태가 될 수도 있다고 덧붙였다.

올리버 박사는 호주 부동산 투자자들이 일반적으로 임대수익보다 자본 성장(시간이 지나면서 발생하는 주택가격 상승)에 더 관심을 갖고 있으며, 이는 가격이 지속적으로 높아지는 경우 부동산 과대평가가 실제로 그들(투자자들)에게는 적합하다는 것을 뜻한다고 설명했다.

웨스트팩(Westpac) 은행 매튜 하산(Matthew Hassan) 선임연구원은 올리버 박사의 이번 분석에 대해 호주 투자자들이 강한 자본 이득을 추구한다는 점을 강조했지만 임대료를 단독주택 가격뿐 아니라 유닛가격과 비교하는 것이 중요하다고 말했다.

그는 “특히 시드니와 멜번 임대시장은 유닛 중심이 지배적이며, 지난 10년 사이 유닛가격은 단독주택에 비해 낮은 상승률을 보였다”면서 “임대료가 유닛 가격과 보조를 맞추어 왔기에 유닛 시장은 실제로 과대평가 되지 않았을 것”이라고 덧붙였다.

커먼웰스 은행(Commonwealth Bank) 국내경제 책임자인 가레스 에어드(Gareth Aird) 연구원은 ‘과대평가’라는 것이 주택시장에서도 ‘강력한 용어’였다는 의견이다. “오히려 ‘너무 비싸다’라는 말을 사용하고 싶다”는 그는 “주택가격이 하락할 것이라고 생각하지 않는 한 그것이 과대평가 되었다고 말할 수는 없다”고 지적했다.

 

부동산 전문가들은 현재 주택가격이 부풀려 있는 상태이지만 인구성장과 신규 공급 부족을 감안할 때 가까운 시일 안애 적정가치로 평가되기는 어려울 것으로 보고 있다. 사진 : ABC 방송 ‘Business’ 프로그램 캡쳐

   

이와 함께 에어드 연구원은 현금 투자자들이 부동산 구입으로 인한 자본 이득뿐 아니라 임대수익, 특히 현재의 주택위기로 인해 임대료 상승을 누리고 있는 점을 언급하면서 “현재의 이 그림은 가까운 시일 내에 바뀌지 않을 것”이라고 보았다.

올리버 박사는 호주 부동산 시장은 1990년대 사상 최고 수준의 금리인하로 2000년대 초반부터 거품이 터질 것이라는 예측이 오랫동안 있어 왔음을 상기하면서 “물론 그런 일이 일어나지는 않았고 가끔 가격 하락을 보였지만 금리가 다시 인하되고 부동산 시장이 호황을 누리거나 매우 강한 인구성장(이민자 급증)을 맞게 될 것”이라고 말했다.

이어 그는 호주로 유입되는 이민자들이 주택시장 성장을 가속화했지만 그 단점보다 이점이 컸다고 주장했다. 우선, “이민자 수용을 너무 감축하면 주택건설에 필요한 인력이 부족해진다”는 것이다.

올리버 박사에 따르면 이것이 가격을 낮추게 한 주요 요인이었다. 이어 그는 “(주택부족 문제의) 진정한 해결책은 더 많은 주택, 더 저렴한 주거용 부동산을 공급할 방법을 찾는 것”이라며 “그 일부는 밀도가 높은 도시화여야 하지만 장기적으로 사람들이 재택근무를 할 수 있는 지역의 주택에 대해서도 생각해야 한다”고 강조했다.

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au