부동산 경매는 이제 부동산 매매의 필요조건이 됐다. 필요 조건 충족을 위한 구매 희망자의 대비도 필요조건이 됐다.
모든 부동산 전문가들이 이구동성으로 강조하는 경매 현장 필승의 최우선 조건은 “경매에 응찰하기 전 몇몇 경매 현장에 가서 경매가 이뤄지는 방식을 관찰자의 입장에서 지켜봐야 한다”는 점이다.
그리고 매물로 나온 주택 가운데 관심이 있는 주택에 대해 면밀히 조사하고 주택 주변과 이웃을 살펴 본인에게 적합한지 살펴봐야 한다. 물론 궁금한 사항은 부동산 중개인에게 문의하면 된다.
아울러 경매에 앞서 해당 전문가를 찾아 주택 하자 및 해충 검사를 의뢰할 것이 권고된다.
이는 경매 후 계약조건이 바뀌지 않기 때문.
또한 도로 확장이나 새로운 송전선 설치 가능성 여부에 대해서도 담당 변호사에게 문의하는 것이 바람직하다.
이같은 절차와 더불어 본인이 선택할 수 있는 최대 가격의 상한선을 확실히 파악해야 한다.
주택 가격 외의 주택취득세, 법무 관련 수수료와 주택 보수비와 같은 추가 비용을 고려하고, 해당 지역 내 비슷한 부동산의 매수가격을 비교해야 한다.
경매 전
1. 스스로 하는 사전조사
"내 손 안에 있소이다." 주택경매회사 ‘My Auctioneer’의 매니저 럼비 씨는 “땅의 규모, 주택의 규모, 방의 수, 임대수입, 잠재적 활용 가능성 등 모든 사전 조사를 스스로 실시하라”고 조언한다.
그리고 나서 지역 카운슬에 들러 근처 환경개발계획 지도를 구입한다. 이 지도를 통해 전체지역을 조망할 수 있으며 개발금지 구역 등에 대한 사전지식을 얻을 수 있다.
2. 신중한 선택
앞서 언급된 사항들을 고려하고 특히 본인의 재정적 한계를 잘 감안해서 최적의 매물을 골라두고 승부에 나서야 한다.
3. 제대로 된 시세 파악
많은 정보가 난무 하는 가운데, 구입하고 싶은 주택의 가격을 정확히 조사할 것을 부동산컨설팅업체 ‘SQM Research and Adviser Edge’의 루이스 크리스토퍼 국장은 적극 권한다.
이웃집 그리고 같은 동네의 비슷한 크기의 주택들의 가격은 얼마나 나가는지, 부풀려진 가격은 없는지 중개업자들로부터 솔직한 답변을 요구한다. 관심 있는 매물에 대한 정보는 구글의 검색창에서 입력만하면 관련 정보가 쏟아져나온다.
4. 적극적인 오픈 하우스 활용
사고 싶은 주택에 대한 본인의 관심의 정도를 나타내는 방법이 있다. 럼비 씨에 따르면 중개업자와 함께 주택안을 들여다 볼 수 있는 기회 즉 오픈 하우스 (Open Homes)을 잘 활용하라. 가능한 많은 집을 돌아보면 아이디어도 자연히 늘게 된다.
5. 과감한 “감성적 할증금” 부담
“어떤 경우, 이것은 아주 이치에 맞는 이야기”라고 모기지 컨설팅 회사 ‘Property Planning Australia’의 마크 암스트롱 씨는 설명한다. 특정 주택에 대한 마음의 결정을 끝냈다면 돈을 조금 더 준다고 해도 구입을 확실시 할 필요가 있다.
소위 ‘감성적 할증금(emotional premium)’이라고 할까? 마음에 드는 집을 확실히 내 것으로 만들기 위해 내야 하는 비용으로 생각하면 된다. 작은 것에 목숨 걸지 말고, 과감한 가격 제시도 필요하다. 물론 정말 놓치고 싶지 않는 당신의 드림 하우스를 발견했을 때에 한해…
6. 사전 은행 문의
“당신이 바로 경매에서 값을 부르고 구입을 하게 되는 당사자”라고 NSW 부동산 협회의 스티브 마틴 회장은 강조한다.
"경매현장에서 자신이 예상했던 가격보다 훨씬 낮은 가격에 주택이 팔려나가는 안타까운 상황을 보는 사람들이 있다. 하지만 손을 들어 가격을 올릴 수는 없는 상황이다. 미리 은행에 문의를 해서 융자 가능 액을 타진해 둔다.
7. 경매 참석 경험 축적
한 전문가에 따르면 평소 다양한 경매현장에 참석해 경매인들이 어떻게 행동하는지 그들의 언어와 행동을 자세히 연구해 놓을 필요가 있다. 그러면 본인이 당사자가 됐을 때 황당하거나 생소한 경험을 하게 될 확률을 줄일 수 있다. 즉, 사전에 본인이 원하는 주택이 아닐지라도 경험 삼아 주택 경매장을 자주 다녀볼 필요가 있다.
경매 당일
매물로 나온 부동산과 관련 문서를 최종 점검할 충분한 시간을 갖도록 경매 시작 30분 전에 도착하는 것이 좋다.
부동산 중개인은 법적으로 주택 관련 문서를 보여줘야 하며, 구매 희망자는 이를 요구하는 것이 바람직하다.
대부분의 주에서 잠재적 주택 구매자는 부동산 중개인을 통해 등록을 해야 하며 응찰하기 위해 신분 증명을 해야한다. ‘바람잡이’는 이제 대부분의 주에서 범법행위로 간주된다.
본인 스스로 경매에 참여하는 것이 너무 긴장될 경우 다른 누군가가 여러분을 대신해 입찰에 응할 수는 있다.
경매 순간
경매사는 경매법과 규정을 발표함으로써 경매를 시작한다.
이후 공개 입찰이 시작되고 경매사는 가격 인상 단위를 정한다. 경매사가 예를 들어 인상액을 5천 달러로 결정하더라도 이 보다 더 적은 값을 부를 수는 있지만 경매사는 이를 거부할 수 있다.
집주인이나 부동산 중개인이 경매에 가짜 응찰자를 심어 실제 부동산 가치보다 터무니 없이 호가를 높이려는 행위(dummy bids)는 불법이다.
호가가 경매 개시가격(매도인이 수락할 수 있는 최저 경매 가격)에 달하면 해당 부동산은 반드시 경매에서 팔려야 하며 가장 높은 호가를 부른 이에게 낙찰된다.
경매사는 최고가를 세 번 호창한 후 낙찰시킨다.
경매 후
경매에서 성공적으로 낙찰받은 경우 법적으로 부동산 구매 가격의 10%의 계약금을 지불하고 계약서에 즉시 서명할 것이 법적으로 요구된다.
수의계약과는 달리 경매에서는 ‘cooling off period’ 즉 계약 철회 가능 기간이 없으므로 낙찰자는 낙찰 후 약 1달에서 3달 사이에 잔금을 치르고 계약을 완료해야 한다.
응찰가가 경매 개시가격에 달하지 않으면 매도인은 경매에서 주택 매각을 않기로 결정할 수 있으며, 최고가를 부른 이가 매도인과의 협상에 우선 순위를 갖게 된다.
경매에서 낙찰받지 못하더라도 스트레스 받을 필요는 없다. 본인의 예산 내에서 적절한 주택을 구입하기까지 여러 번의 시도를 하는 것은 보편적이기 때문이다.
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