외국인의 호주 주택 구매가 크게 늘어나면서 이들의 주거용 부동산 투자가 호주 주택 가격을 상승시키고 있다는 지적이지만 최근 ANZ 은행 보고서는 이들의 투자가 부진할 경우 호주 주택가격 하락이 불가피할 것임을 보여주고 있다. 사진은 한 건축회사의 시드니 지역 아파트 개발 가상도.
ANZ 은행 분석... 외국인 투자자들, 호주 건설 경기에 상당 기여
외국인 주택 투자가 시드니를 비롯한 주요 도시의 주택 가격을 상승시키는 배경이 되고 있다는 지적이 제기되고 있지만 해외 투자자 수요가 근래 호주 건설 경기를 이끈 중요한 기여자들이며, 호주 주택시장에서의 이들의 역할이 더욱 증가하고 있는 분석이 나왔다.
이는 ANZ 은행이 지난 주말 내놓은 보고서로, 호주 중앙은행(RBA) 연구에 따르면 지난 2015-16년 외국인이 구매한 호주 주거용 부동산은 3만5천에서 6만 채로 추정된다.
연방 정부의 ‘외국인 투자심의워원회’(Foreign Investment Review Board. FIRB) 자료와 기타 데이터를 기반으로 ANZ 은행이 추정한 외국인 보유 주택 규모도 2015-16년, 3만-5만 채로 RBA 분석과 유사하다. 이는 2015-16년 새로 건축된 전체 주택의 15-25%에 달하는 규모이다.
ANZ의 수석 경제학자 다니엘 그라드웰(Daniel Gradwell) 연구원은 “외국인의 수요는 호주 주거용 부동산 투자 프로파일의 강점 중 하나임이 분명하다”면서 “외국인 주택투자 수요가 사라질 경우 호주의 건설 경기는 현재 예상되는 것 이상으로 타격을 입게 될 것”이라고 진단했다.
ANZ 은행이 분석에 따르면 2015-16년 외국인이 투자한 주거용 부동산의 80%는 아파트이며 일반주택은 20%로, 이들 주택의 중간 가격은 62만 달러이다. ANZ의 추정은 RBA 및 FIRB가 분석한 외국인 투자 규모와 유사하다.
2015-16년, 신규 주택 부문에서 외국인의 투자용 구매가 상당 부분을 차지했지만 호주 전체 부동산 시장에서의 외국인 투자 비율은 7-13%로, 시장 점유율은 낮은 편이라는 게 ANZ의 진단이다. 이는 외국인 투자자들이 호주 주택 가격에 영향을 미친 것은 사실이지만 부동산 가격 상승의 주된 동기는 아니라는 것을 의미한다.
그라드웰 연구원은 “외국인 투자자들이 매년 호주 부동산의 7-13%를 구매하는 비중은 전체 건축 규모에 비해 중요한 비중은 아니다”라면서 “따라서 주거용 부동산 전반의 가격에 미치는 영향은 신규 주택 건축에서의 영향보다 적다”고 설명했다.
연방 정부의 ‘외국인 투자심의워원회’(Foreign Investment Review Board. FIRB) 자료와 기타 데이터를 기반으로 ANZ 은행이 추정한 외국인 보유 주택 규모는 40만 채에 이르는 것으로 추정된다. 사진은 시드니의 한 아파트 건축 현장.
ANZ 은행은 또한 호주 전역에서 외국인이 보유한 주거용 부동산은 전체 주택의 2.5-4%에 이르는 것으로 추정하면서, 과거에 비해 이들의 구매 활동 비율을 고려할 경우 매우 중요하다고 분석했다. 외국인 투자자들의 부동산 구매가 감소할 경우 주택가격 하락이 불가피하기 때문이라는 것이다.
그라드웰 연구원은 이번 보고서에서 “매년 호주 전체 주거용 부동산 가운데 매매가 이루어지는 비율은 5%”라고 설명했다. 연구원은 이 비율에 대해 1995-96년까지의 FIRB 자료를 분석한 것이라고 덧붙였다.
FIRB 데이터에 따르면, 2015-16년 외국인 투자자의 주거용 부동산 구매 승인은 4만1천 건에 달했으며, 전체 비용은 724억 달러에 달한다.
이 가운데 중국인 투자자들의 호주 부동산 구매는 최근 수년 사이 급격히 증가했으며, 2015-16년 외국인 투자자 가운데 중국계 구매자는 5년 전에 비해 3.5배가 증가했다.
이번 ANZ 은행의 보고서는 외국인 투자자들의 2015-16년 신규 주택 구매는 빅토리아(Victoria) 주에서 가장 활발했으며, 이들이 VIC에서 구매한 주거용 부동산은 전체 신규 주택의 25-35%로 추정됐다. 이는 퀸즐랜드(QLD) 주에서의 거래 추정치와 유사한 것이며, 다만 NSW 주의 외국인 주택 규모 비중은 15-20%로 추정됐다.
김지환 기자 jhkim@koreanherald.com.au
