언제 우리의 경제가 호황이라고 즐거워 했던 적이 있었나 싶다.
경제 관련 전문가들의 견해를 글이나 방송을 통해 보고 들을 때면 그들이 말하는 경기는 누구를 위한 경기일까? 늘 생각해 본다. 우리가 배운 자본주의 경제학은 그 즈음 부동산을 구매해야 한다고 배웠기 때문에 경기 전망에 큰 관심이 갈 수 밖에 없다. 최근 국제 유가가 급속도로 하락하고 있다. 주요 이유는 미중 무역 분쟁으로 세계 경기전망이 불투명해져 에너지 수요가 줄어들 것으로 예측하고 있기 때문이다. 경기가 나빠져서 이자율이 낮아지고 에너지 비용이 저렴해져 우리의 생활이 좀 더 여유로워 진다면 그 경기는 또한 누구를 위한 것일까?
그러면 경기가 정말 더 나빠져서 금융위기가 다시 온다면 모두가 골고루 어려울 수 있지만 결국 각국의 중앙은행은 지나간 과거에서 보아 왔듯이 다시 돈풀고 신용을 확장하는 정책을 반복하는 것 외에 다른 방법이 없어 보인다.
5년여 전 뉴질랜드 부동산 가격이 한창 오를 때 어느 증권회사의 중견 애널리스트가 그의 글을 중앙 일간지에 올린 것을 보았다. 그는 뉴질랜드 부동산은 30% 이상 거품이고 곧 폭락이 될 것이라면서 세계 각국의 부동산 수치와 금융위기 이론을 들이 밀었다. 그러면서 기다리고 있다가 폭락후 구입을 권장하면서 30% 이상 낮은 가격으로 구입할 시기가 올 것이라는 것이었다.
과연 부동산 가격만 떨어지면 얼마나 좋을까? 부동산 가격이 두자리 수로 하락하면 은행의 자기 자본 비율이 낮아지면서 금융부실과 위기가 도래하고 그러면 기업의 자금융통이 막히면서 집을 구입하려는 독자들의 직업이 안전하지 않게 됨을 그는 아예 언급조차 하지 않고 있었다. 물론 융자도 매우 어려워지는데 확보된 현금으로만 구입하라는 의미 이상이 아니었기에 그의 견해는 그의 독자들에게는 매우 선동적인 글 이상의 가치는 없었다고 본다.
그 이후 지역마다 차이는 있겠지만 지역별로 30-50% 이상 더 올랐고 두배 이상 상승한 지역도 있었다. 그는 결국 증권사의 금융분석가의 위치에서 여유돈 있으면 증권에 돈 묻어라는 말을 다르게 했을 뿐이라는 추정을 해본다.
요즈음 부동산 시장이 바이어 마켙이라고 하면서도 가격은 떨어지지 않았다고 하는 부류도 있지만 필자의 고객들이 계약체결이 성사되어 가져 오는 계약서의 금액은 대체로 2년전 보다는 약 10%정도 조정된 느낌이다. 고객들이 구입을 원하는 부동산의 주소를 미리 알려주면 현재 시장가격이 얼마인지 부동산의 시장 가격을 알려 주는 서비스를 인터넷 자료를 기반으로 하여 제공하고 있는데 이유는 네고방식이든 옥션이든 부동산의 비전문가인 고객이 해당 부동산의 시장가격을 분석하기란 어려운 일이기 때문이기도 하고 금융기관이 예상하는 가격범위를 벗어난 계약이 체결되면 고객부담의 감정서가 요구되거나 그 사유를 서면으로 설명해야 하는 번거로움이 있기 때문이다.
위의 필자가 언급한 10% 가격 하락의 근거는 이런 과정에서 계약금액과 어드바이저가 제공하는 시장가격 정보와의 차이로 나타나는 현장 통계로 이해해 주시길 부탁드린다. 물론 부동산 마다 지역마다 편차는 분명 존재하지만.
여러가지 정부와 중앙은행의 부동산 관련 정책의 강화되어 가는 법률과 규정, 은행들의 융자 정책의 변화로 인하여 많은 주택 구매자들의 마음을 혼란스럽게 하고 있다.
그러나 인간이 만든 모든 재화들 중에 꼭 살아야 하는 곳이 주택이며 가장 안전하고 수익률 높은 투자처인 부동산은 오를 수 밖에 없다. 우리가 부동산의 인상을 언급하고 있지만 그 사이 식료품과 아이들 장남감 가격이오른 것은 말하지 않는다. 심지어는 지난 10년간 주식가격이 주택가의 상승보다 그 폭이 훨신 크다는 것을 배제하고 있는 것은 왜일까? 글을 발표하는 전문가들은 결국 증권회사의 전문가들이기 때문이다. 우리가 만일 돈 백만불을 가지고 있다고 가정해보면 금에 투자할까? 사채 아니면 주식??? 일반인들에게는 접근성이 어려운 투자이다.
예전과 달리 거의 대부분 시중은행의 1년 고정이자율이 4% 밑으로 떨어진 경우는 필자의 이민 이후 25년동안 없었던 일이다. 렌트비는 많이 올라 그 어느때보다 투자용 부동산의 수익율이 높아지고 있고 중앙은행은 투자용 부동산 완화정책을 2019년부터 적용한다고 발표했다.
부동산 투자. 모든 사람들이 살 때 사고 모든 사람들이 팔 때 파는 투자는 수익성이 낮을 수 밖에 없다.
칼럼니스트 정윤성
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