현지 가구 소득과 상반되는 ‘디커플링 현상’ 초래 경고
▲ 밴쿠버 마운트의 주택
여러 연구 자료들이 수많은 중국 투자자와 백만장자 이민자들이 캐나다 밴쿠버로 이민 또는 부동산 투자를 하면서 현지 주택 시장 가격을 끌어올리고 있다고 주장하고 있다. 이에 해외 자본 유입으로 인한 현지 부동산 완화에 적극적인 방안을 마련해야할 것을 촉구하고 있다.
사이먼 파서 대학(Simon Fraser University)의 조쉬 고든(Josh Gordon) 공공정책학 부교수의 연구에 따르면, 소득 대비 주택 가격과 단독주택 소유주 중 비거주자 비율의 상관관계가 96% 일치하는 것으로 나타났다. 그의 연구에 참여하지 않은 다른 전문가들 또한 ‘의심할 여지가 없는 결론’이라며 밴쿠버 지방자치가 비거주자 부동산 소유주에게 유리한 정책을 펼칠수록 단독주택의 가격은 더욱 상승세를 보일 것이라고 경고했다.
밴쿠버의 주택 시장은 오랫동안 세계에서 가장 비싼 도시 중 하나로 자리매김했다. 리서치 회사 데모그라피아(Demographia)의 전 세계 도시 주택 구매력에 대한 최신 보고에 따르면, 전 세계 309개 도시 중 밴쿠버의 주택 가격 대비 가구 수입 지수가 12.6으로 홍콩 다음으로 세계 2위를 차지했다. 그러나 밴쿠버, 리치먼트, 웨스트 밴쿠버 등 중국인들에게 인기가 높은 지역의 단독주택의 경우, 그 수치가 25에서 30까지 상승한다.
또한 2016년 밴쿠버 단독주택 시장의 비거주자 소유주로 인한 주택 구매력의 변동성 영향력을 나타내는 결정계수(r-squared)가 93%로 나타났다. 이는 비거주자의 주택 구매 수요가 시장 가격을 좌지우지하고 있음을 의미한다.
2016년 밴쿠버 아파트 시장에서도 소득 대비 주택 가격과 아파트 소유주 중 비거주자의 비율 상관관계가 75%로 나타났으며 결정계수는 75%로 나타나, 비교적 밀접한 상관관계를 보이고 있다. 그러나 웨스트 밴쿠버 지역으로 한정했을 때, 상관관계 수치가 88%까지 상승한다.
조쉬 고든 부교수는 “이는 해외 자본 유입이 결정적 요인으로, 밴쿠버 주택 시장이 현지 가구 소득과 극단적인 ‘디커플링(decoupling, 탈동조화)’ 현상이 나타나고 있음을 증명한다”고 주장했다.
밴쿠버 부동산 구매력 분야 전문가인 데이비드 레이(David Ley) 브리티시 콜롬비아 지리학 교수는 “사회과학 연구에서 이러한 높은 수치의 상관관계는 거의 찾아보기 어렵다. 즉 캐나다 비거주자들의 밴쿠버 내 주택 구매와 주택 가격 상승 현상이 매우 밀접한 상관관계가 있음을 충분히 시사한다”며 조쉬 고든 부교수의 연구 결과에 동의했다.
앤디 얀(Andy Yan) 사이먼 프레이저 대학 시티 프로그램 총장도 조쉬 고든의 연구 결과에 대하여 “비거주자들이 밴쿠버 부동산 시장을 주도하고 있다는 결정적 연구 결론이다. 그의 연구 결과가 효과적인 주택 정책을 제정하는데 그 기반과 방향을 제시하고 있다”고 말했다. 또한 그는 밴쿠버 부동산이 글로벌 경제와 상당히 밀접한 연관이 있으며 얼마나 중국에 의해 부동산 시장이 주도되고 있는지를 이해할 수 있는 연구 결과였다고 덧붙였다.
부동산 디커플링 현상으로 저소득층 캐나다인이 수백만 달러의 맨션에서 살게 되는 비참한 상황에 나타난다. 이러한 현상을 주로 중국 본토, 홍콩, 대만 등에서 오는 백만장자 이민자들과 밀접한 연관이 있다. 밴쿠버는 오랫동안 세계에서 가장 인기가 높은 이민국가로 수많은 부유한 이민자들을 끌어들이고 있다. 밴쿠버는 최근 외국인 부동산 구매세, 공실세, 지방세 등 인상 및 도입을 통해 부동산 시장 안정화에 노력에 있다.
조쉬 고든 부교수뿐 아니라 데이비드 레이 교수의 과거 연구 결과에서도 이민과 밴쿠버 주택 가격의 ‘비정상적인 밀접한 상관관계’가 있다는 주장과도 일치하다. 또한 부동산을 매입한 이민자들의 현지 노동 시장 참여율이 다른 비이민자들보다 낮아 밴쿠버 부동산 가격과 가구 소득의디커플링 현상이 나타났다는 마쿠스 무스(Markus Moos)와 안드레아스 스타버스키스(Andrejs Skaburskis)의 연구 결과와도 일치한다.
조쉬 고든 부교수는 “우리가 해외 자본 유입에 대한 직접적인 조치를 취하지 않을 때의 걷잡을 수 없는 문제가 발생한다. 수많은 학자들과 여러 데이터 수치들이 모두 동일한 결론을 도출했으며, 이제 행동으로 조치를 취해야 할 때이다”고 말했다.
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