시드니 도심 거주자들이 늘어나면서 오피스 공간이 주거지로 개발되고 있으며 이는 도심 형태를 변모시키고 있다는 분석이다. 이 같은 흐름은 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 사무실이 줄어들고 거주 인구가 늘어난 뉴욕 맨해튼(Manhattan)을 닮아가고 있다.
사무용 공간 줄고 주거지 개발 늘어... 도심 형태도 변모
아파트를 비롯한 사무실, 다양한 소매점과 레스토랑, 영화관, 좁은 도로에 빽빽하게 들어선 술집과 카페 등이 빽빽하게 밀집되는 현상을 ‘도시 고층화’(The Manhattanisation)라고 한다.
새로이 수명이 연장된 오피스 타워와 함께 이것들은 심각한 부작용으로 남겠지만 이는 거대 도시를 위협하는 요소가 될 수밖에 없고 높아지는 인구밀도는 도시 구조와 맥을 변모시키게 된다.
이 같은 현상이 호주 전역에서 발생되고 있다. 고층 빌딩이 많은 멜번의 경우 소규모 술집이나 심야 식당 등이 점차 늘어가고 있다. 이 도시는 10년 전 도심 거주자가 늘기 시작, 현재 오래된 건물들이 새로운 아파트로 변모되고 있다.
계획도시로서 멜번(Melbourne)은 용도에 대한 이점을 갖고 있으며 사무실, 소매점, 아파트와 레스토랑 등이 들어선 활기찬 공간이 더욱 확장되고 있다.
이런 점을 감안할 때 황폐해진 사무실 건물 자리는 호화스런 신 고층 아파트 건물로 대체될 것이며 인근 지역은 주택은 물론 학교, 의료 센터, 24시간 영업 슈퍼마켓, 빽빽하게 들어선 카페와 술집, 심야로 운영하는 식당으로 채워질 것이다.
이로 인해 슈퍼마켓 체인점은 곳곳의 신축 아파트 건물 주변에 산재해 있는 작은 규모의 편의점과 경쟁을 피할 수 없게 됐다.
호주의 대형 소매업체인 ‘울워스’(Woolworths)는 시드니 도심 울루물루(Woolloomooloo)의 크라운 스트리트(Crown Street)에서 이 같은 컨셉의 본보기로 소규모 매장을 운영하고 있다.
멜번 소재 독일계 체인점인 ‘알디(Aldi)’는 스완슨 스트리트(Swanston Street) 상에 또 하나의 체인점 증설을 위해 새로운 부지를 찾고 있다. 알디는 도심에 거주하는 이들의 요구에 부응하고자 호주의 대형 유통체인인 콜스(Coles), 울워스(Woolworths), IGA, 이지마트(EzyMart), 세븐일레븐(7 Eleven) 등이 계획하는 주요 업무지구의 소규모 할인점 개설 흐름에 합류했다.
부동산 회사인 ‘Investa Office’의 상업용 부동산 개발 및 임대 책임자인 마이클 쿡(Michael Cook) 대표는 “시드니가 진정한 국제도시 대열에 들어서고 있다”고 말했다.
그는 “매년 도시는 나아지고 있으며 시드니 카운슬(City of Sydney Council)은 모든 측면에서 이런 발전을 지원하고 있다”면서 “여러 세대를 거치는 동안에도 지속가능한 발전을 위한 노력은 계속될 것”이라고 말했다.
쿡 대표는 이어 “도심지역은 각 특정 지구로 형성될 것이며 뿐 아니라 소매, 서비스업, 새로운 교통시설이 서로 연결될 것”이라며 “조지 스트리트(George St.)가 보행자 전용 구역으로 만들어지면 현재 공사가 진행 중인 바랑가루 사우스(Barangaroo South)를 중심으로 북쪽 및 서쪽 거리가 상업구간을 형성하게 될 전망”이라고 내다봤다. 아울러 브릿지 스트리트(Bridge Street)는 노점상가가 되고 피트 스트리트 몰(Pitt Street Mall)은 패션 거리, 마틴 플레이스(Martin Place) 지역은 호주 최고 오피스 타워의 본고장으로 거듭날 것”이라고 덧붙였다.
‘GPT Group’과 ‘QIC’는 도심 MLC 센터를 해외 여행객은 물론 호주 내 소비자들을 끌어들이기 위해 ‘New York Eataly’나 ‘Marks & Spencer’ 아울렛처럼 고급 소매상가로 개조하는 데 과감한 투자를 아끼지 않을 것으로 보인다.
이 같은 새로운 소매점과 인근 웨스트필드 시드니(Westfield Sydney)는 일과 후 저녁 식사를 즐기려는 도심 거주자들의 발길을 잡기 위해 영업시간을 연장하게 될 것으로 예상된다. 다민 이런 결과를 가져오기까지는 도심 곳곳을 건축부지로 전환하는 불편함을 감수해야 한다.
‘JLL Australia’ 사의 국내 담당 이사이자 전력연구가인 앤드류 밸런타인(Andrew Ballantyne)씨는 “기존의 사무실 공간을 거주지로 개조하는 것은 호주 각 도시의 CBD(Central Business District) 부동산 시장의 새로운 주제가 되고 있다”고 말했다.
그는 “거주인구 및 학교 입학생 증가로 맨해튼은 오피스 시장보다 교육 부문 성장이 두드러지고 있다”면서 “시드니의 경우 사무공간의 높은 공실률에도 불구하고 거주인구가 증가하는 것은 맨해튼의 변화 흐름을 따라가고 있는 것”이라고 진단했다.
그는 맨해튼의 경우 금융·보험·부동산 및 전문 서비스가 오피스 시장의 주요 사업 부문이었지만 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 사무실 공실률이 크게 증가했다고 전했다.
시드니 도심의 19개 사무실 건물은 거주공간으로의 개조가 결정됐다. 서큘라키(Circular Quay)의 ‘Gold Fields House’에서 베서스트 스트리트(Bathurst Street) 상의 대형 건물인 ‘Greenland Centre’ 등이 이에 포함된다. 조지 스트리트(George Street) 상의 영화관 부지도 고층 주거지 타워로 개발이 확정됐다.
시드니 도심의 많은 사무용 건물들이 주거지 또는 호텔 용도로 개조되면서 사무공간은 줄어들고 있다. 투자회사인 ‘Colliers International’의 국내사업부 빈스 커나한(Vince Kernahan) 대표는 2013년 한해 동안 299,250sqm의 사무실 공간이 주거지로 재개발이 예정됐다고 말했다.
이는 시드니 도심 전체 사무공간 중 6.03%에 해당되는 것이며 현재 개발 중인 바랑가루(Barangaroo)의 사무공간과 거의 맞먹는 비중이다.
시티 카운슬(City of Sydney)의 미래 발전계획안인 ‘Sustainable Sydney 2030’ 자료에 따르면 시드니 도심 개발의 핵심으로 모든 거주자들이 도보 거리 안에서 신선한 식품은 물론 보건 서비스, 레저, 사회복지, 문화시설을 이용할 수 있도록 한다는 데 초점을 맞추고 있다.
시드니 시티는 앞으로 2036년까지 0-17세의 취학 연령이 현재보다 80.6% 늘어날 것으로 전망하고 있다. 이 결과 도심 지역 교육기반 시설에 포커스를 두고 있다.
시드니 시티는 도심 CBD 지역의 거주인구가 늘어나면서 각 가정의 생활비 또한 높아질 것으로 내다봤다.
시드니 도심의 주거용 아파트 수요는 중국에 기반을 둔 개발업자들에 이해 광범위하게 주도되고 있다.
커나한 대표는 “2013년 이후 우리는 중국, 싱가폴, 말레이시아 투자자들의 강한 투자활동을 경험하고 있다”면서 “중국 투자자의 경우 다른 국가에 비해 이제 시작 단계이지만 짧은 시간 내 싱가폴이나 말레이시아 투자자들을 능가할 것으로 보인다”고 전망했다.
이유경 기자 herald@koreanherald.com.au
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