캄보디아 부동산 업계에서 외국인이라면 캄보디아 토지를 소유할 수 없는 것이 상식이다. 그럼에도 캄보디아가 외국인 투자를 활발히 유치하는 국가라서 “외국인이 토지를 소유하거나 권리를 보유하는 방법이 있을 것”이라는 기대가 있다. 이에 대해서 다음과 같은 방법으로 외국인도 주거용이나 상업용 및 농업용 토지 재산을 법적으로 소유하거나 권리화할 수 있다.

외국인, 캄보디아 토지 소유 가능

① 장기 임대 계약

외국인 또는 외국 법인은 임대계약을 통해 가장 간단하게 캄보디아 부동산의 통제권을 획득할 수 있다. 특히 장기임대계약은 최소 15년에서 최대 50년까지 유효하고 임대기간도 연속해서 50년간 연장할 수 있다. 이에 대해서 외국인의 법적 권리를 명시하는 일부 보호 기능을 제공하는데, 이를테면 임대 토지의 소유권에 대해서 영구 임대를 등록함으로써 토지소유권 및 제3자에 대한 집행력을 확보할 수 있다. 또한 외국 은행이나 외국 법인이 캄보디아 부동산을 담보로 인수할 수 있는데, 이때 차용인(내국인 또는 외국인)의 채무변제를 위한 담보사항은 장기 임대차 증명서에도 기록된다.

② 경제적 토지 양허(ELC)

캄보디아 정부가 개인이나 법인에게 토지 재산의 점유, 활용 및 소유를 공식적으로 허용하는 것을 “토지 양허(Land Concession)”라고 한다. 일반적으로 농업 개발에 할당되는 경제적 토지 양허(ELC)가 가장 대표적이다. 10,000헥타르 이하의 토지에 한하며 산업 목적으로도 토지를 개간할 수 있다. 양허권은 장기임대계약과 마찬가지로 50년간 부여되며 갱신 대상이다. 권리를 취득하기 위해서는 농업부에 신청해서 캄보디아개발위원회, 농업부 대표 및 지방정부 당국이 허가하고 최종적으로 총리가 서명하면 가능하다.

③ 토지지주회사(LHC)

외국인은 캄보디아인이 과반수 지분을 보유하고 외국인은 최대 49%의 소수 지분을 보유하는 합작투자를 통해 토지지주회사(LHC)를 설립할 수 있다. LHC는 캄보디아에서 법적으로 토지와 부동산을 구입할 수 있다. 캄보디아인의 51% 지분은 위임장 및 기타 법적 문서를 통해 49%의 소수 외국인 주주 한 명이상에게 지분을 통제하도록 권리를 부여할 수 있다. 회사와 자산의 안정성을 두텁게 구축할 수 있어서 외국인 주주 또는 대출기관에게 위험이 가장 낮은 옵션 중 하나이다. 그러나 높은 등록수수료, 연간 행정비용 및 추후 자산 처분 시 높은 세금부담을 수반한다.

④ 캄보디아인 명의: 신탁계약, 담보권, 현지인 배우자

외국인이 캄보디아인의 명의를 빌려서 토지를 구매하는 방식은 단순하고 저렴해서 역사적으로 가장 보편적이다. 외국인 투자자는 캄보디아 국민을 토지의 법적 소유자로 "지명"하고 캄보디아인의 명의로 보유하는 데 동의하는 “신탁계약”에 서명해야 한다. 이를 위해서 IPS-Cambodia와 같이 신뢰할 수 있는 업체의 지명자를 선임하는 것이 좋다. 이외에도 외국인이 대출 제공자가 되어 부동산을 담보물로 매입하는 것도 가능하다. 그리고 외국인이 캄보디아 시민과 결혼해서 배우자의 이름으로 토지를 구입할 수도 있다./LYS번역정리