호주는 다른 국가들과 비교해 주택 투자자에 대한 세금감면이 비교적 관대한 편이다. 그런 만큼 투자자 즉 임대주택 제공자는 임차인에게 좋은 주거지를 제공해야 한다는 지적이다. 사진 : Real Estate 뉴스 동영상 캡쳐
각 주별 임대차 개혁 추진... 전문가들, 변경 내용에 다섯 가지 주요 사항 제시
개인 임대는 호주 주택 시스템에서 점점 더 큰 비중을 차지하고 있다. 현재 호주 전체 가구의 4분의 1 이상(26%) 이상(약 240만 가구)이 개인 임대주택에 거주하고 있다. 그리고 장기임대를 하는 이들도 늘어나는 상황이다.
이 같은 추세는 민간 임대주택에 대한 기대치를 재형성하고 있다. 현재 각 주 및 테러토리(State and Territory) 정부에서 추진하는 임대주택 개혁은 비록 다소 변동적이지만 전반적으로 변화의 중요한 부분이 아닐 수 없다.
임대주택과 관련된 내용의 개혁은 세입자로 하여금 임대주거지에서 보다 안전하고 편안하게 지내도록 하는 데 있어 중요한 요소가 아닐 수 없다. 주거지로서의 낮은 질적 수준은 세입자의 건강과 웰빙을 해칠 수 있다.
중요한 것은, 이 개혁이 투자자인 임대인(주택 소유자)의 역할과 책임, 즉 최근 빅토리아(Victoria) 주가 명시한 ‘임대 제공자’(rental providers)와 그들에게 기대할 수 있는 바를 형성한다는 것이다. 이러한 개혁은 세입자를 고려하는 임대인의 지원에 영향을 미친다.
지난 2019-20 회계연도 호주 통계청(ABS)의 소득 및 주택조사 데이터를 보면 약 14.8%의 가구가 임대소득을 얻는 주거 투자자인 것으로 추정된다. 이는 2015-16년 13.8%, 2003-04년 10%에서 크게 늘어난 것이다.
다른 분야의 투자자와 달리 주택투자는 다른 이들에게 주거지를 제공함을 의미한다. 현재 호주 정부의 주택 투자자에 대한 세금 감면은 다른 국가들과 비교해 관대한 편이다. 2016년 자본이득세(capital gains tax) 할인, ‘네거티브 기어링’(negative gearing. 주택 투자자가 이로 인해 손실을 본 경우 개인 세금에서 감면해주는 제도)으로 인해 정부는 연간 117억 달러 예산이 소요됐다.
하지만 이후의 자료는 공개되지 않았다. 녹색당(Green Party)이 요구한 의회 예산 사무처(Parliamentary Budget Office)의 최근 분석에 따르면 네거티브 기어링을 통한 세금공제의 57%가 소득 상위 20%의 임대주택 투자자에게 돌아가며, 남성이 가장 많은 수혜자이다. ‘주택 투자자가 제공하는 임대주택에 대한 표준 기대가 있어야 한다’는 각계의 요구는 바로 이런 혜택을 기반으로 한다.
임대차 개혁의
핵심 쟁점은...
현재까지 일부 주 및 테러토리에서는 몇 가지 주요 변화가 이루어졌다. 이런 가운데 스윈번 공과대학(Swinburne University of Technology) ‘Centre for Urban Transitions’ 전문가들이 추가적으로 핵심이 되어야 할 5가지 내용을 제시, 눈길을 끌었다. 이는 임대주택 공급이 부족 상황에서 임대료 ‘입찰’을 금지하는 것을 비롯해 임차인의 편의에 맞게 주거지 일부를 변경하도록 허용하는 내용 등이다.
▲ 임대료 입찰(rent bidding) : 이 관행은 현재 호주 전역에서 임대주택 공실률이 하락함에 따라 민간 임대주택에 대한 접근을 어렵게 하고 있지만 새로운 법률에는 부동산 중개업자와 임대인(임대주택 소유자)이 ‘(임대료) 최고가 입찰자’에게 주택을 제공하는 것을 방지하는 조항이 포함되어 있다.
▲ 최소 기준(minimum standards) : 난방, 안전/보안 등의 주거 조건이 포함되며 일부의 경우 ACT와 같이 지속 가능성에 중점을 두고 재생에너지 사용을 늘린다.
▲ 주택의 일부 변경(property modifications) : 가장 진보적 개혁을 통해 세입자는 임대한 부동산을 합리적으로 변경할 수 있다(가령 액자걸기, 정원을 채소밭으로 만들기 등). 일반적으로 임대기간이 종료되면 본래 형태로 반환하도록 요구받고 있다.
부동산(임대개혁 2) / 호주의 연령별 임대가구 비율을 보여주는 그래프. 1996년부터 각 연령별 임대인구 비율은 지속적으로 증가했다. 그래프 : Australian Institute of Health and Welfare
▲ 애완동물 포함(pet inclusion) : 호주인들은 애완동물을 가족의 일부로 생각한다. 이런 가운데 많은 임차 개혁은 주택 소유자가 애완동물을 거부할 수 있는 근거를 마련할 책임이 있다.
▲ 보다 안전한 임대(more secure leases) : NSW 주를 제외한 모든 지역에서 추진한 최근 개혁의 주요 내용은 ‘근거 없는 퇴거’(no grounds eviction)의 삭제이다. 이에 따라 임대인은 임대기간 동안 임차인에게 주택을 비워달라고 요구할 경우 몇 가지 규제된 이유를 제시해야 한다. 중요한 것은, 이 개혁은 또한 세입자에게 주택이 위험하거나 이웃에게 안전하지 않다고 여겨지는 부동산을 비워달라고 요청할 수 있는 새로운 근거를 도입하고 있다는 것이다.
각 주 및 테러토리의
개혁 내용은
다음은 빅토리아, NSW, ACT, Northern Territory의 임대차 규제 개혁 내용이다. 이는 현재 보류 중인 퀸즐랜드(Queensland), 검토가 되고 있는 서부호주(Western Australia) 및 타스마니아(Tasmania), 남부호주(South Australia)의 향후 개혁에 길잡이가 되어줄 것으로 보인다.
■ 최근의 개혁
▲ 빅토리아 주
-임대료 입찰 금지(2021년)
-환기, 난방, 잠금장치에 대한 최소한의 기준(2021년)
-주거지의 극히 간단한 부분 변경 허용(2021년)
-(임차인의) 반려동물에 대한 부당한 거부 금지(2021년)
-‘근거 없는 퇴거’(no grounds eviction) 업데이트(2021년)
▲ ACT
-2022년부터 임대료 입찰 금지 제안
-2020년 일부 최소한의 기준 도입, 2022년 추가변경 제안
-주거지의 극히 간단한 부분 변경 허용(2019년)
-(임차인의) 반려동물에 대한 부당한 거부 금지(2019년)
-‘근거 없는 퇴거’(no grounds eviction)에 대한 업데이트 제안(2022년)
■ 제한적 개혁
▲ Northern Territory
-(임차인의) 반려동물에 대한 부당한 거부 금지(2021년)
▲ Queensland
-최소한의 기준 도입(2023-24년)
-(임차인의) 반려동물에 대한 부당한 거부 금지(2022년)
-‘근거 없는 퇴거’(no grounds eviction)에 대한 업데이트(2022년)
▲ NSW
-주거 적합성을 분명히 하는 최소한의 기준(2020년)
-주거지의 극히 간단한 부분 변경 허용(2020년)
▲ Tasmania
-난방, 청결 및 내후성(weatherproof)에 대한 최소 기준(2015년)
■ 개혁 준비
▲ Western Australia
-주거 임대차 개혁 검토(2019년부터 현재)
-2020년부터 현재까지의 협의 주제는 개혁의 모든 측변을 포함(임대료 입찰 금지는 제외)
▲ South Australia
-주거지 임대법 1995(Residential Tenancies Act(1995). 현재 알려진 공개 검토내용 없음
‘better rental provider’가 되도록 지원한다
‘Centre for Urban Transitions’의 연구원들은 각 주 및 테러토리 별로 현재 진행되거나 검토 중인 주거 임대차 규정 개혁에 대해 “임차인의 주거 환경을 개선하기 위한 실질적인 조치”라고 강조한다. 아울러 “이 변화는 임대인들로 하여금 이 부분의 빠른 재정화 및 성장에 뒤쳐져 왔음을 인식하게 한다”고 덧붙였다. “개혁은 현재의 관대한 세금감면(negative gearing 등)에 대한 대가로 좋은 주거지를 임대로 제공해야 하는 소유자의 책임을 명확히 한다”는 것이다.
그러면서 연구원들은 최근 개혁의 직접적인 영향을 평가하기에는 너무 이르다는 점도 언급했다. 특히 개혁 조치가 COVID-19 사태로 혼란을 겪던 최근 몇 년 사이에 시행되었기 때문이다. 다만 다른 국가들의 기준과 비교하면 온건한 편이라는 의견이다.
김지환 기자 herald@koreanherald.com.au
