네거티브 기어링 폐지가 시드니, 멜번의 부동산 가격 상승을 해소하는 가장 좋은 방법이라고 주장이 제기됐다. 사진은 이 같은 의견을 밝힌 호주 저명 경제학자 중 한 명인 사울 이스레이크(Saul Eslake)씨.
소울 이스레이크, 정부에 촉구... 부동산 가격 상승 해결 위해
호주의 저명한 경제학자 중 한 명인 사울 이스레이크(Saul Eslake)씨가 “시드니와 멜번의 부동산 가격상승을 해소하는 가장 좋은 방법은 새로운 투자자들을 위한 네거티브 기어링(negative gearing)을 폐지하는 것”이라고 캔버라에 촉구했다고 금주 화요일(30일) 시드니 모인 헤럴드(The Sydney Morning Herald)가 전했다.
지난 주 발표된 ‘안정성 검토’(Stability Review)에서 호주 중앙은행(the Reserve Bank of Australia)은 투자자들에 의한 부동산 시장의 강한 수요로 현재 전체 부동산 대출 중 약 40%는 투자자들에 의해 이루어지고 있다고 지적했다.
호주 중앙은행은 또한 “특히 투자자들의 대출에 따른 은행대출의 안전성 강화를 위한 조치로, 처음으로 중앙은행이 호주 금융 건전성 감독청(the Australian Prudential Regulation Authority, APRA)과 함께 공조하고 있다”고 설명했다.
그러나 미국 메릴 린치 은행(Bank of America Merrill Lynch)의 소울 이스레이크수석 경제학자는 “정부가 새로운 투자자들을 위한 네거티브 기어링의 폐지를 고려하는데 있어 중앙은행이 설득력을 제공하고 있다”고 말했다.
그는 현재 유권자의 15%가 네거티브 기어링의 혜택을 받고 있는 상황에서 이 제도를 폐지한다는 것이 정치적으로 불가능하다는 것에는 동의했다.
하지만 그는 “캔버라에서 특정 날짜 이후로 네거티브 기어링의 효과를 받을 수 없는 것을 결정하기는 어렵지 않을 것”이라고 진단했다.
이스레이크 경제학자는 중앙은행이 불균형적인 주택 시장을 위해 할 수 있는 세 가지 방법이 있다고 주장한다.
그는 “중앙은행이 현 상태를 유지하는 것이 하나의 방법인데 이는 과거를 통해서 볼 때 좋은 방법은 아니다. 다른 방법은 금리를 올리는 것이지만 이는 여러 경제 관점에서 위험 부담이 커 잔인한 방법”이라고 설명했다.
이어 그는 “세 번째 방법은 은행을 대상으로 특정 대출을 규제하는 새로운 법률의 도입이다. 하지만 이 법률이 제대로 작동하지 않거나 이로 인해 첫 주택 구입자들과 같은 엉뚱한 사람들이 피해를 입을 수 있는 위험성이 있다”고 소개했다.
만약 캔버라에서 네거티브 기어링을 축소하기로 결정한다면 이는 투자자들이 부동산을 위해 덜 지출하거나 많은 부동산을 구매하지 못한다는 것을 의미하기 때문에 투자자들에 의한 은행 대출이 줄어들 것이다.
이스레이크 경제학자는 “네거티브 기어링을 지지하는 이들은 이 제도가 투자자들에게 일반 비즈니스에서와 같은 세금 혜택을 제공하는 것이라고 주장한다”고 전하며 “하지만 이는 말도 안 되는 주장이며 투자자들과 달리 비즈니스를 운영하는 사람들은 양도 소득세를 내야 할 때, 그들 수익과 관련해 50%의 세금 할인을 받지는 않는다”고 설명했다.
네거티브 기어링의 지지자들은 또한 폴 키팅(Paul Keating) 전 재무부 장관이 1985년 이 제도를 폐지하기로 결정한 이후 부동산 임대료가 가파른 상승세를 보였다고 주장한다.
하지만 이스레이크 경제학자는 “그 당시 시드니와 퍼스의 임대료만이 상승했을 뿐 다른 지역에서는 이런 현상을 찾아보기 힘들었다”고 전하며 “1986-87년 당시 이들 지역에서 임대료 상승이 있었던 것은 부동산 공실률이 2% 미만이었기 때문”이라고 전했다.
지지자들은 네거티브 기어링 제도가 없어지면 일부 부동산 소유자들이 자신의 포트폴리오를 재구성하여 임대 주택이 부족해 질 것이라는 주장을 하지만 이스레이크 경제학자는 “일부 사람들은 집을 사게 될 것이며 세입자에서 주택 소유자로 전환되게 된다”며 “이로 인해 임대 주택에 대한 수요는 떨어지게 되며 공급과 균형을 이루게 될 것”이라고 강조했다.
지난주에 발표된 ‘안정성 검토’에서 호주 중앙은행은 투자자들의 이자 비용을 세금에서 공제해 주기 때문에 이들이 은행 대출에서 이자만 상환하는 것에 관심을 보인다고 지적했다.
보고서에 따르면 호주 전역에서 은행에서 대출 받은 투자자들의 64%는 은행 이자만을 상환하고 있다. 이에 따라 만약 이 투자자들이 대출 원금을 줄이지 않으며 주택 가격이 하락했을 때 대출금액이 부동산 가격보다 높아지는 위험에 처할 수 있다.
정영혁 기자
yhchung@kroreanherald.com.au
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